海尔创意产业园项目经济测算.ppt

首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算 步骤三：制作地块比较因素条件指数表 步骤四：制作地块比较因素修正系数表 居住用地地价评估 步骤三：制作地块比较因素条件指数表 步骤四：制作地块比较因素修正系数表 地块价值评估结果 本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。 本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。 测算前提说明 测算前提——项目开发节奏 测算前提——开发成本标准 经济测算——酒店收入 项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元 项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元 项目现金流量表 土地增值税共计18.8亿元 项目利润总额约53.6亿元，税后净利润40.2亿；税前成本利润率为41.4%，税后成本利润率31% 不同地价水平下的项目投资和利润水平 土地价格变化对项目整体税前利润率的影响 土地价格变化对项目整体税后利润率的影响 物业销售价格敏感性 不同物业销售价格变化对项目整体盈利性的影响 住宅售价上涨10％，项目税前利润率上升4.5%，税后利润率上升3.4%；上涨20％，项目税前利润率上升8.3%，税后利润率上升6.3% 住宅售价下降10％，项目税前利润率下降4.5%，税后利润率下降3.3%；下降20％，项目税前利润率下降9.1%，税后利润率上升6.8% 土地敏感性分析 * 15.4 24.2% 32.3% 127.9 672 +20% 17.1 27.6% 36.7% 122.9 616 +10% 20.4 34.95% 46.6% 112.8 504 -10% 22.7 38.7% 51.6% 107.8 448 -20% 商业用地价格变化，住宅用地价格保持不变 （地价水平栏仅标注变化了的商业用地价格） 17.1 28.3% 37.7% 122.2 864 +20% 17.9 29.7% 39.6% 120.0 792 +10% 19.7 32.7% 43.6% 115.7 648 -10% 20.5 34.1% 45.5% 113.5 576 -20% 住宅用地价格变化，商业用地价格保持不变 （地价水平栏仅标注变化了的住宅用地价格） 18.8 31% 41.4% 117.8 商业 560万元/亩 住宅 720万元/亩 0 基准价 土地增值税 （亿元） 税后利润率 税前利润率 开发投资额 （亿元） 地价水平 （万元/亩） 变化率 商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税前利润的变化更为明显。 商业用地价格上涨10%，税前利润率下降4.7%左右；上涨20%，税前利润率下降约9.1%。 商业用地价格下降10%，税前利润率上涨5.2%左右；下降20%，税前利润率上涨10.2%。 住宅用地价格上涨10%，税前利润率下降1.8%左右；上涨20%，税前利润率下降约3.7%。 住宅用地价格下降10%，税前利润率提高2.2%左右；下降20%，税前利润率提高4.1%。 商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税后利润的变化更为明显。 商业用地价格上涨10%，税后利润率下降3.4%左右；上涨20%，税后利润率下降约6.8%。 商业用地价格下降10%，税后利润率上涨3.95%左右；下降20%，税后利润率上涨7.7%。 住宅用地价格上涨10%，税后利润率下降1.3%左右；上涨20%，税后利润率下降约2.7%。 住宅用地价格下降10%，税后利润率提高1.7%左右；下降20%，税后利润率提高3.1%。 物业售价敏感性分析 * 27.2 39.9% 53.3% 18000 +20% 22.5 35.8% 47.8% 16500 +10% 15.2 26.2% 34.9% 13500 -10% 11.5 21.2% 28.2% 12000 -20% 写字楼价格变化，住宅销售价格保持不变 （地价水平栏仅标注变化了的写字楼价格） 24.1 37.3% 49.7% 18000 +20% 21.2 34.4% 45.9% 16500 +10% 16.3 27.7% 36.9% 13500 -10% 13.8 24.2% 32.3% 12000 -20% 住宅销售价格变化，写字楼价格保持不变 （地价水平栏仅标注变化了的住宅价格） 18.8 31.0% 41.4% 写字楼 15000元/平米 住宅 15000元/平米 0 基准价 土地增值税 （亿元） 税后利润率 税前利润率 地价水平 （万元/亩） 变化率 写字楼物业售价上涨10％，项目税前利润率上升6.4%，税后利润率上升4.8%；上涨20％，项目税前利润率上升11.9%，税后利润率