天津泰达城项目前期产品建议方案计划-80ppt.pptVIP

客户需求指标性分析（来自相关机构的内部资料） 三、看客户 1、 需求产品的内部特征表现： 　　面积：80平方米至100平方米 　　价格：4000元/平方米至7000元/平方米 　　总房款：40万元至70万元 主流消费动线集中表现在80平方米至100平方米，4000元/平方米至6000元/平方米单价，40万元至50万元总房款的区间内，对于这样的主流消费区间的结论符合正常的消费支出比。 　　以家庭月收入5000元为例，家庭年收入为60000元，那么所需购入房屋的理想总价款就应该在384000元至600000元的区间内，那么结论也正好在40万元至70万元内，说明大多数的改善型客户还是比较理性的选购自己所需房屋的。从期望的目标面积看，合理的购置区间停留在80平方米至100平方米内，由于单价所限，总价款还要控制在上述范围内，所以面积的档位也固然被锁定了。 　　从最新的统计报告获悉，天津市人均住房面积增加至23.4平方米，按照一家三口来算，家庭总面积为70.2平方米，也和上述面积区间相接近，所以主流的产品特征也很清晰的表现出来了。从目前市场产品的销售速度也同样印证上述指标显示的调查结果。 2、选购房屋的因素表现特征： 交通、地段、价格成为影响消费者三大主力因素 居民对待交通情况已经超过了传统的价格的要求，跃升至第一位。城市的扩大化使居民越来越对交通提出了更高的要求，地铁的开通，快速路的通车使更多的人选择了稍远的地区，交通的重要性越发的凸现出来。 　　地段也是居民非常关注的一点，略逊于交通关注程度，也同时表明房地产本质——地段决定一切，地段也是居民生活，工作的基本要求，关注程度一直比较高。 　　价格占据购房者的关注第三位，可以说是最贴近百姓的一方面，价格因素也是居民评价房产，购买房产的主导因素。可以看出，交通、地段、价格是购房者最关心的三个主要方面。 　　由于区域流失效应,使得交通跃升为判断因素第一位的位置，交通、价格、地段的权衡是主流消费群体考虑的思想系统。 3、选购房屋区域的倾向性： 　　河西、南开是天津市民置业首选区域 　　河西、南开、和平是投资的目标区域 河西区和南开区仍然是居住者向往的首选区域，但是居住范围在不断的扩大；对于投资的区域选择仍然集中在以南开区、和平区、河西区为主的地区，投资条件成熟、变现速度快、租赁市场良好是这三个区域的普遍特点。 　　然而市场已经出现脱节，目前80平方米至100平方米的面积需求尚且可以在该地区找到，但是4000元/平方米至6000元/平方米的心理价位成为该地区主要的消费抗力，以市场为导向，显现市场的变化，主流消费地区的流失造成城市扩大化，次主流地区成为大众消费关注区域。 4、未来价格预期分析 　　近半消费者认为“未来价格将小幅上涨” 46%的人认为未来天津市房地产价格走势将是小幅上扬，接近一半。26%的居民认为房价将保持目前稳定的现状，不会有太大的波动。22%的被访者认为价格会有小幅的下挫，认为在国家的宏观调控下，房价将走低，但是幅度很小。很少比例的被访者认为价格会有大幅的涨跌。 　　由于市场的挤压，消费者从众心理驱使，判断力不足，信息相对不通畅，本市的刚性需求等多种因素造成价格预期稳中有升从而反作用于市场本身，形成宏观调控后价格仍然在涨局面。 　　2006年是第十一个五年计划的开局之年，天津作为环渤海经济中心位置的确定也给天津房地产带来了新动力，吸引了大批的外商来津投资办厂，同时更多的外地投资、置业人群涌入天津，对于天津本地的房地产市场来说又注入了更大的活力，使天津成为世界级大都市的速度又快进了一大步。 本项目所处位置虽然目前认知度不高，但随着时间推移，地段价值将凸现，满足市中心区客户置业需求，项目具有极高的交通可达性，并紧邻京津交通动脉，随着京津城际铁路开通，将吸引部分北京客户南下置业，市场前景广阔，一期客群大体可分为三种：1、具有浓厚区域情节的老城厢拆迁客户（以家庭自住需求为主，两居80-120）；2、市中心区工作的年轻白领（以阶段性需求为主，一居40-60，小两居）3、北京异地置业客户（以自住、投资为主，40-120一居或两居）。考虑天津市场逐步发展，小户型出租，小户型酒店式公寓将逐步发展，为客户二次置业，投资保值提供发展空间。 天津客户期望配套水平：具有良好的安防设备，优秀的物业服务，较好的景观环境，充裕的休闲空间。车位配比尽量满足客户需求达到1：0.7左右。 未来交通便利性不言自明，依托6#线，快速路，京津高速铁路，交通便捷 产品品质的细节表现在产品设计上，尽可能考虑客户现代化生活因素（各个房间设置通信端口），产品布局合理性，减少交通动线对房屋使