无锡鹅湖项目规划评价跟整体定位.ppt

为无锡鹅湖生态文化城项目制定制胜的发展战略 谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司 项目研究工作的阶段划分 市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究 鹅湖镇曾有“金甘露、银荡口”的美誉，但现在的无锡人普遍对该区域认知感很低，区域发展较其他镇区缓慢，配套设施档次低，房地产开发落后 本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域 无锡鹅湖生态文化城项目中，政府的目标是发展为一个综合旅游度假体，并能实现社会效益和经济效益的平衡 无锡鹅湖生态文化城项目不是单纯的生态旅游度假项目，而是同时对城市空间环境和功能的系统补充 项目本身对于鹅湖镇政府和城市经济的影响深远 基于战略层面的思考，作为大规模的区域开发项目，我们必将面临着一系列的关键问题与挑战 按照国际标准，旅游度假地共分为三种主要层次，基于项目的事实分析，现阶段本项目属于本地旅游休闲自住类 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。 本区域先期应立足于无锡, 后期通过不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之逐渐扩大 明确了区域的战略发展方向，政府和企业的目光将不约而同地聚焦到区域价值的如何“提升” 我们按照住宅价格的自然增长趋势推算，未来住宅可实现的地价仅为74.6万/亩 通过目标解析，得出本项目面临的核心问题 本阶段主要汇报七个内容 度假区发展驱动力模型 世联对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行了广泛而深入的研究，并总结出5种核心驱动力及其代表案例 主题社区驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 自然/人文资源驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 各种核心驱动力适应性KPI体系对比分析 通过拟合度分析，本项目应选择以主题社区驱动为主，主题产品驱动和商务活动驱动为辅的区域发展模式 无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现象较突出 本项目所在区域居住认知度较低，住宅价格体系位于全市低位，对无锡其他的区域没有辐射力 东区与本项目有直面的竞争，属于区域竞争层面，但从产品层面上看，马山组团、蠡湖新城、太湖新城也存在竞争 通过对开发商的访谈总结，开发商购买意向地块的KPI体系（关键绩效指标） 开发商表示近期不会在本项目范围取地，因为区域价值低，但都认为未来肯定有很大发展潜力 金地在各城市首次取地项目一览 万科在各城市首次取地项目一览 开发商首次取地的驱动因素 金地主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展。 万科主要在城市外围的未来城市发展方向上取地，其次以交通为导向取地也是主要原则。 各片区消费者置业倾向分析得出：选择东区的置业驱动因素是距离工作地点近，选择滨湖区的置业驱动因素是环境好 东区消费者置业特征——东区的中高端消费者属于典型的“被引导型” 鹅湖本地企业的老板非常重视子女教育问题，可以为其置业，投资房地产意识不强，属实干型 度假区的品质和综合特征是关键，舒适度的营造是影响购买度假物业最重要因素 度假物业类型的偏好为低密度产品和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投资，故最关注景观和区域价值 常熟未来的城区中心将整体东移，大批房地产项目正在加快建设，与本项目所在方向相悖 常熟房地产开发项目： 东部新城区：东南经济技术开发区、国际会展中心、新区医院、游泳馆、体育中心、消防指挥中心、公安指挥中心、法院、电力大厦，一批大型房地产项目正在加快建设。 海虞路沿线：时风广场、蓝天家园、华府世家、亿源广场、裕坤广场等，在建和即将开工建设的18层以上高层建筑超过20栋。 滨江新区：滨江国际大厦、金融服务中心、海员俱乐部等项目已建成；将建设滨江商贸中心、滨江医院、滨江花园、滨江学校。 常熟本地人喜欢住在城市外围，其置业最关注的因素依次是风水、环境、物管和配套。 阳澄湖片区住宅供应量充裕，低密度物业依托湖景和与主城区的关系，辐射苏州、昆山及上海，知名度远高于本项目 湖西北片区——聆湖丽墅所在片区配套极为滞后，主要打度假概念，从客户组成看，上海客户占1/3，是度假和投资的主力，而来自常熟、昆山客户(台湾人为主)则多用于第二居所不定时居住，本镇人是第一居所消费的主力，而苏州城区人很少； 湖西南片区——相城区临阳澄湖的区域相对成熟，发展前景较好，目前招商依云水岸、中兴高尔夫别墅所在的片区将形成未来阳澄湖片区的主要别墅推量区