天鹅湖畔项目执行修改版.pptVIP

圈层营销的目的： 一、品牌信息的有效传递和客户面的扩展； 二、借助口碑使得品牌认知度更趋于一致； 三、作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。 解决措施之圈层 解决措施之圈层 圈层营销的两种方式： 客户资源 圈层活动 我公司现有的客户资源： 书法家、画家、作家等艺术家 特点：喜欢山水资源，经济实力强，喜欢小圈子的群居 引导这部分客户购买，提出艺术家区的概念，利用名人、专家热点客户吸引其他客户跟随 解决措施之圈层 圈层活动： 产品推荐会： 吹嘘自己的产品，借机卖房子。有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏、产品发布会等等。 奢侈品品鉴会： 有意拔高参与者的身份感和品质感，借此来提高房子的品位。有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。 高端比赛： 举行高端活动比赛，比如高尔夫球赛、网球赛等，增加客户互动。 定制活动： 明星代言出席、私人PARTY等。 战略联合活动： 是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。 解决措施之圈层 体验营销 将暂时不开发的场地租借给别人投资建设娱乐场，吸引人气，合作共赢。 组织老业主或新客户到南京体验科技住宅项目，如南京朗诗。 增加景观示范区。 解决措施之其他 推售秩序 ? 任务分解 时间 蓄客 销售套数 销售额 回款额 2013.11—2014.2 800组 120套 1.02亿 5000万 2014.2—2014.5 600组 100套 1亿 1亿 2014.5—2014.8 600组 80套 9800万 9900万 合计 2000组 300套 3亿 2.49亿 化散为整、合多为一 全盘统筹，执行落地 不破不立，再创奇迹 谢谢！ 南京元坤投资顾问有限公司 圣海·天鹅湖畔 执行提案 项目鸟瞰图 提 纲 壹 项目现状 贰 营销目标 叁 市场概况 肆 存在的问题 伍 解决措施 陆 任务分解 2013.11—2014.8 住宅部分销售300套房源，销售额3亿元 营销目标 市场概况 根据对盱眙楼市做的初步调研，概况如下： 1、据不完全统计，盱眙市场目前约有50多个在售楼盘，市场供应量在440万平米； 2、近几年盱眙平均每年销售住宅4000余套，销售量约50万平米，照此理论推算，市场保有供应量全部去化完约需8—10年时间； 3、2012年盱眙土地市场供应约 8300亩，这些土地将在1—2年时间内开发进入商品房交易市场； 4、盱眙市场整体房价在3600—5000元/平米，其中4300—4500元/平米价位比较集中； 5、市场上畅销户型为100—120平米，80平米以下和150平米以上户型去化慢。 市场概况 典型楼盘调研： 总结： 1、盱眙房地产市场整体供大于求，未来两年竞争将更加激烈； 2、盱眙东扩北进的城市规划使得新城区（城东）楼市发展迅速，并成为老百姓认可的价值高地，对其他区域的认可度一般； 3、当地民众对房地产的认知尚在满足基础居住功能阶段，对前沿产品、高端形象没有足够的认知； 4、盱眙自然景观充裕，多数项目均有较好的自然景观资源，该资源也不成为当地人购房的主要参考因素。 市场概况 通过对本项目的初步了解，总结现状如下： 1、项目位于不属于城市重点发展区域的南部； 2、本案是一个旅游综合型地产项目，但旅游资源暂未展现出来； 3、实景示范区仅限于样板房； 4、900多套住宅，9月29日开盘推出4栋，售出仅40套左右，销售进度缓慢，压力较大； 5、据现场销售人员介绍，所有房源均可预定，缺乏推售秩序和策略。 项目现状 存在的问题 通过对本项目的初步分析，项目存在如下问题： 1、高科技产品定位，对当地来讲属于超前产品，购房者不买账； 2、户型面积过大，偏离现在盱眙自住型市场需求； 3、产品卖点多、附加值高，但均为纸上谈兵，没有真实呈现； 5、如此大体量住宅物业，光在盱眙本地去化很有难度； 6、光有高端口碑，没有与目标客群的直接互动，很难形成圈层效应。 思考： 1、在当前市场整体疲软的环境下，营销工作如何突破创新？ 2、来访、来电、销售情况不甚理想，如何提高？ 3、如何开展深入的拓客工作，而不是流于形式？ 4、如何加强案场管理的深度和力度，提高团队的狼性和韧劲？ 解决措施 解决措施 线上线下，双管齐下 线上传播： 高端形象进行到底，采用活动贯穿主线，第一阶段提升项目品牌，给当地百姓对购买此项目增强信心： 1、官方方面人出面剪彩或者几大部委联合推荐，最好能有几大部委联合推荐书，放在销售现场增加公司品牌实力，增强说服力。（建议最好是副县长出面剪彩）； 2、邀请当地比较有知名度有公信力的人出面进行项目推荐。（建议最好能邀请旅游局长做项目推荐）； 3、