天津贻成航运5号楼项目操作建议_40ppt.pptVIP

二期地块规划定位： 1、在2010年5月，推出写字楼少部分楼层，在销控上划分为整层销售区和散售区。 2、开盘销售前，整理客户需求，根据客户需求制定打开的楼层，合理化安排。 3、对散售楼层的开放量控制到最小化，原则上以积累单层客户需求面积量达到70%以上打开一层，避免流失大客户（需求面积以层为单位的客群）。 4、对服务型公寓的开放时间建议安排在2010年10月左右，在先期挤压写字楼的同时等待板块升温。 目的：案场职能明确，各部门责任到人,加倍投入人力资源，保障业务团队的执行力 项目经理 （何其泽） 负责整个案场推广和销售策略的制定以及监督执行。 策划经理 （李俊霞） 推广策略上报、执行、监督，并与销售结合一体。 销售主管 （1名） 现场团队的日常工作管理，人员代教，客户最终成交谈判，以及销 售组业绩完成。 销售代表 3组 A组 ：客资部,负责渠道营销以及客户拜访（2人组成） B组：负责现场接待 (2人组成) C 组：负责外展场的产品展示及客户积累工作（2人） 第四部分 销售营销条件需求 硬件 必备软件 具有知名度的物业公司提前进场，能够充分满足物业需求要素，提升物业价值。 一、营销环境具备 车库 地面：水泥地面 高度：净高2.8米 门禁：车载有源卡，实现远距离读卡开启车库道闸机，在车库通向各电梯间的位置设置门禁，使用业主一卡通进入 大堂： 地面：人造石材 墙面：根据主题 标准：半挂人造石材 高配：全挂人造石材 高度：2层挑空9米左右 面积： 标准：200平方米 高配：400平方米 电梯间： 地面：人造石材 墙面：根据主题 标准：半挂人造石材 高配：全挂人造石材 高度：标准：4.5米，无挑空 高配：9米挑空 门禁：可视对讲（品牌：霍尼韦尔）门禁系统，业主使用一卡通进入，访客点对点呼叫，确认后保安放行 电梯门口：根据主题，建议为金属材质 电梯： 品牌：OTIS 轿箱尺度：不小于1.78平方米 速度：不低于2米/秒 内部装修：根据主题设置 二、产品自身优化 中央空调： 分户式控制 设计原则： 精装修标准1000元/平米 完善的厨卫设备 品牌设备设施 在居家与酒店之间设计感的准确把握，以金、黄等暖色系为主色调，突出居家的归属感，简约的设计契合使用者的商务属性 装修标准（详细见附件） 精装+全套洁具 地板、墙纸 浴霸、盥洗池、坐便器、浴房…… 二、产品自身优化——服务型公寓 二、产品自身优化——物业管理 24小时前台服务 代订服务 寄存服务 搬运服务 A 、物业前台服务 B 、客服中心服务 C、 保安服务 D 、清洁服务 E 、工程维修 咨询服务 报修处理 签约登记 档案管理 24小时执勤巡逻 进出车辆、人员控制 物品进出管理 紧急情况处理 公共区域、设备清洁 公寓房间清洁 虫控服务 环境控制服务 公共设备设施维护 设备运行故障排除 技术资料档案管理 项目必备的软件要素 物业公司建议： 第一太平戴维斯 世邦魏理仕 港联物业 高力国际 营销环境就绪 主售楼地点、外展场与样板间选定、设计、装修完成； 沙盘与单体模型等销售道具制作完成； 楼书、单页等物料印刷完成； 物业公司落实、进场； 装修标准及品牌敲定； 交工标准、工程进度确定。 团队就绪 团队成员到位； 销售专业知识培训； 礼仪、接待流程培训； 销售技巧培训； 项目说辞培训； 模拟接待； 考核完成。 项目预热完成 阶段性广告目标确定； 广告预算确定； 广告主题、设计通过； 户外媒体、印刷媒体、网络投放； 报刊等强势媒体亮相。 五证齐全 三、营销条件就绪 开发商落实 开发商落实 代理方落实 代理方提议 开发商落实 售楼处地点：1、海景大厦大堂（办公租用其写字间） 2、天保酒店大堂 外展场：友谊名都（阶段性进驻） 推广费用：总销额的1.5% 四、其他必要条件 第五部分 项目操作风险预估 竞争方面，各重点板块将有很多潜在竞争产品放量，在容量有限的目标市场中竞争将逐渐加剧。 地块行业特征明显，短期内板块价格难以体现，销售周期可能会被拉长，为规避风险，我们在销售过程中，制定有效的销控策略加以应对。 二期地块将有大量住宅和公建放量，但开发时间和周期未知