上海_黄浦区137街坊旧改项目.ppt

本项目拆迁周期的确定基于足够资金和房源的前提下进行判定 [30%自有资金]采取30%自有资金的投资方式进行本项目的开发，在原有容积率指标下的财务测算结果如下： 自用办公 vs. 市场维度两种开发方案效益对比 商业12000m2 + SOHO 40290m2 + 住宅 27500m2的开发方案下，在拆迁成本区间内项目财务净现值在-11.5亿到-22.3亿元，均为负值，项目开发不具备经济可行性 经济测算 -测算结果 序号 拆迁方案 拆迁成本 （万元） 财务净现值（FNPV） （万元） 内部收益率 （FIRR） 1 1A 408701 -154,010 2.55% 2 1B 387565 -132,021 3.03% 3 1C 371713 -115,491 3.42% 4 2A 429595 -175,793 2.10% 5 2B 408459 -153,771 2.56% 6 2C 392607 -137,250 2.91% 7 3A 454173 -201,400 1.61% 8 3B 433037 -179,354 2.03% 9 3C 417185 -162,851 2.37% 10 4A 475639 -223,761 1.21% 11 4B 454503 -201,743 1.61% 12 4C 438652 -185,212 1.92% 净现值0 内部收益率贴现率， 无经济可行性 * 经济测算 - SOHO开发 测算1：拆迁方案1下，商业+SOHO+住宅开发 * 3.03% -132,021 24.52% 32.69% 186,577 248,769 325,101 684,585 1,009,686 219,079 17,881 71,177 45,074 20,141 387,565 452,780 760,917 方案1B 684,585 684,585 万元 销售收入 2.1 325,101 325,101 万元 经营收入 2.2 20,141 20,141 万元 管线搬迁及三通一平 371,713 408,701 万元 土地拆迁费用 44,913 45,288 万元 房屋建造成本 210,508 230,395 万元 财务费用 1.4 序号 项 目 单位 方案1A 方案1C 1 项目总投资(开发经营成本) 万元 793,583 736,333 1.1 开发成本 万元 474,130 436,768 1.2 销售费用、运营成本 万元 71,177 71,177 1.3 经营税金及附加 万元 17,881 17,881 2 项目经营收入 万元 1,009,686 1,009,686 5 利润总额 万元 216,104 273,353 6 税后利润 万元 162,078 205,015 7 成本利润率（税前） 　 27.23% 37.12% 8 成本净利润率（税后） 　 20.42% 27.84% 9 财务净现值（FNPV） 万元 -154,010 -115,491 10 财务内部收益率（FIRR） 　 2.55% 3.42% 11 动态投资回收期 年 - - - - - - 经济测算 - SOHO开发 测算2：拆迁方案2下，商业+SOHO+住宅开发 * 2.56% -153,771 20.47% 27.29% 162,339 216,452 325,101 684,585 1,009,686 230,291 17,881 71,177 45,286 20,141 408,459 473,886 793,235 方案2B 684,585 684,585 万元 销售收入 2.1 325,101 325,101 万元 经营收入 2.2 20,141 20,141 万元 管线搬迁及三通一平 392,607 429,595 万元 土地拆迁费用 45,125 45,500 万元 房屋建造成本 221,740 241,675 万元 财务费用 1.4 序号 项 目 单位 方案2A 方案2C 1 项目总投资(开发经营成本) 万元 825,968 768,671 1.1 开发成本 万元 495,236 457,873 1.2 销售费用、运营成本 万元 71,177 71,177 1.3 经营税金及附加 万元 17,881 17,881 2 项目经营收入 万元 1,009,686 1,009,68