商品房建设项目成本控制浅析.docVIP

PAGE PAGE 8 商品房建设项目成本控制浅析 一、成本控制的基本概念 成本控制是指在整个经营过程即成本形成过程中，对每项成本形成的具体活动进行严格的监督，发现偏差，及时纠正，使每项具体的和全部费用及资源消耗限制在最佳范围内。商品房建设项目的成本控制，就是在满足项目既定的质量和进度目标的前提下，从投资决策、规划设计、到建设实施等全过程中，把工程项目发生的实际费用控制在成本目标范围内，力求在项目建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。房屋产品由于具有建设投资大、施工周期长、变化因素多、涉及面广等特点；所以，其成本控制是一个动态而复杂的管理过程。这就需要建设单位对项目建设的成本控制有一套完整的控制体系，并且始终贯穿于建设的全过程。 二、成本控制流程和基本环节 1、控制流程 由于房屋建设工程的建设周期长，在工程实施过程中风险因素很多，因而实际状况偏离目标和计划的情况是经常发生的。这就需要在工程实施过程中，通过对目标、过程和活动的跟踪，全面、及时准确地掌握有关信息，将工程成本投入状况与目标和计划进行比较，如果发生偏差及时纠偏，保持工程成本投入始终在目标控制范围内。 2、控制的基本环节 三、成本控制的目标规划和计划 如果没有目标，就无所谓控制，而如果没有计划，就无法实施控制。 1、根据商品房的成本构成进行成本目标规划和目标分解，确定成本目标控制体系。 2、做好各方面的组织工作 ①设置成本控制机构；②配置合适的成本控制人员；③落实成本控制机构和人员的任务和职能分工；④合理组织成本控制的工作流程和信息流程。 四、商品房建设项目的成本控制应注意的几个问题 1、商品房建设项目的立项决策阶段成本控制。在商品房建设项目的立项决策阶段，对于成本控制的重点应立足于市场调查分析。根据市场需求，合理确定开发建设的规模、质量标准和工期目标。应注意： (1)在现阶段，随着房地产市场的不断成熟和国家对土地的调控加强，商品房建设项目的土地取得大部分通过拍卖实现，从而提高了土地成本。这项费用的总成本一般在45％以上，有的甚至达到项目总成本的80％。因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。 (2)根据市场需求，确定项目的质量标准和工期目标，它直接影响到商品房建设项目的成本，也是商品房建设项目决策阶段进行成本控制的工作重点。 2、商品房建设项目的规划设计阶段成本控制。有专家指出，设计费占工程项目总的投资比例很小，可能不到1％。但是，它对工程项目造价的影响程度可以达到75％以上。很明显，设计阶段是商品房建设项目成本控制的关键阶段。此阶段工作重点应主要放在两个方面： (1)规划设计 建设单位拿到的地块，政府规划管理部门规定了相应的容积率、建筑高度、绿化率、公用配套设施等控制性指标。那么，建设单位做的第一件事情就是对该地块进行合理的规划。此时的成本控制工作应重点考虑以下几方面： ①选定优秀的设计单位。优秀的设计单位可以为建设单位在入水技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本控制。 ②根据市场需求情况，合理的对土地进行分块，确定各地块的质量标准，并进行价值工程分析。例如，对待开发的地块，我们可以根据它的周边环境以及市场需求，划分为普通住宅区、高档住宅区、商业生活区等；对不同层次，确定相应的质量标准和目标成本，以满足不同市场层次的需求，以较少的投入换取更大的收益。 ③根据地块的划分，详细进行规划设计。在这个阶段，成本控制的重点应放在指标综合平衡上。在满足政府部门规定的各项规划指标要求的前提下，最大限度的利用土地资源，并充分利用地块周围的市政设施，例如污水管网、供暖管网、供水、供气管网等，合理确定并网位置和方式，尽量使管网便捷、路径最短，从而降低建设成本，且减少使用过程中的维护费用。 ④巧用政策进行土地挖潜。例如，地下建筑不计算容积率，可充分利用这一政策特性，进行地下配套服务设施的建设，为住宅提供地下室等，从根本上降低商品房建设项目的土地成本，这也符合建设节约型社会的要求。 (2)建筑设计阶段 ①在建筑立面造型上，力求简洁、美观，和周围环境融为一体，减少不必要的造型和线条。如一个中型车间，取消一些不必要的线条造型，可降低建设成本数万元之多。 ②根据项目决策阶段估算的建设成本，合理选择建筑结构体系，确定工程的装修质量标准，推行限额设计。如：框架结构和剪力墙结构，平米造价可以相差200元左右；而框架结构中，柱网和梁板布置合理与否也是影响造价的重要方面。所以，要严格地进行评审和价值工程论证，以求达到最佳。 ③推进“四新”成果在商品房建设项目中的使用。以新技术、新材料、新工艺、新设备等优化项目的经济技术指标，提高项目的科技含量和综合效益。例如，采用新的空气置换系统，可以大大降低地