博思堂苏州市中海酒店式公寓市场定位报告PDF.pdf

目 录 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 二、小户型公寓市场发展概况 三、苏州市小户型公寓市场分析 第二部分、酒店式公寓市场分析 一、酒店式公寓分布区域分析 二、酒店式公寓价格分析 三、酒店式公寓户型分析 四、酒店式公寓客户分析 五、影响酒店式公寓销售的因素分析 六、投资酒店式公寓应注意的几个方面 七、酒店式公寓个案分析 第三部分、项目定位分析 一、项目分析 二、项目产品定位分析 三、项目目标客户定位分析 四、项目价格定位分析 第四部分、项目开发建议 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 1 、小户型公寓的界定。 小户型公寓的界定主要有两种标准：一种是两居室以下（包含两居 室）的单位统称为小户型，另一种则是以面积来界定的，一般三居室在 100 平方米以下，2 居室在 80 平方米以下，1 居室在60 平方米以下的即 称为小户型公寓。目前业界大部分以面积为界定标准的。 2、小户型公寓的类型。 小户型公寓根据其经营管理方式以及所提供的服务内容的不同又 氛围四种类型：服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店和酒店式商务公 寓。下面分别对这四种类型的小户型公寓进行简要分析。 服务式公寓 服务式公寓是有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商 投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项 目。服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。 酒店式公寓 酒店式公寓是能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内 的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星级酒店而存在，在酒店管理机 构的统一管理下经营。 产权式酒店 产权式酒店是由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或 个人投资者买断旅店旅游设施的部分产权，即发展商将酒店的每间客房 分割成独立产权出售给投资者，投资者委托酒店经营管理公司进行管 理，酒店管理公司定期给予投资者一定数额的投资回报和年终分红以及 一定期限的免费入住权。 酒店式商务公寓 酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又 能提供高档、细致、周全的酒店式服务。可以说，它是soho 和酒店式 公寓的组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群 体的不同商务需求。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为客户 提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的 高档、贴身、繁琐的50 多种服务。 二、小户型公寓市场发展概况 1、苏州市场逐步成熟，市场进一步细分 一年多来，苏州房地产市场发展迅速，激烈的市场竞争也使得市场 进一步成熟和细分，小户型产品的出现，而其市场效应与其说是房地产 市场细分的结果，不如说是房地产开发者为了应变千变万化的客户要求 所采用的一种应变手段。 2、项目区域位置优越，升值潜力大 结合本埠以及外地的一些小户型产品，可以发现这些个案的区位优 势十分明显，这些案盘大多地处城市 CBD 或 CLD，而作为区域中心位置 的案盘，其产品本身所拥有的市场升值潜力是巨大的。 3、户型面积小、总价低，容易被接受 小户型产品以其较低的总价、首付以及月还款的确对购房者有较强 的亲和力，容易被购房者接受，另外，较好的平面规划即做到小而全的 户型设计也是吸引客源的有利手段。 4、投资回报率高 小户型产品的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型 客户来说，最关心的就是投资回报率，由于小户型产品可以用相对低的 投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资客青睐。 5、消费理念的更新和转变，也是小户型产品的市场契机 苏州人已经越来越多的接受了一生多次购房（梯度换房），适时投 资消费的投资理念。相对于投资型客户，自住型客户看中的就是将其作 为一个过渡性的产品。若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型