山东济宁万象跟城市综合体项目营销构想提案_114页_xxxx年.ppt

烟台华美达广场大酒店 规模：33000平方米 地下一层：KTV和游泳池；地下二层：办公和设备间 一层：大堂、红酒雪茄吧、精品商场、订房中心、咖啡西餐厅 二层：中餐厅和月尾巴岛韩餐厅 三层：宴会厅和会议中心 四层：商务会所 4-8层为222套客房，9-11层为141套复式公寓 物业类型：产权酒店、服务公寓 酒店管理：安普吉（上海）酒店管理公司 二、分业态定位 功能定位 产品定位 客户定位 价格定位 住宅定位 功能区间细分策略——住宅部分 建筑形式： 在满足容积率前提下，尽量提高板楼比例，增强项目居住品质 面积配比： 三房为主、舒适型两房为辅 配套策略： 精装 销售均价： 住宅均价8000元/平方米（含1500元/平方米装修） 房型 两室两厅 三室一厅或三房两厅 三室两厅 四室两厅 复式 面积区间 70-85 90—130 140—160 170—200 210以上 所占比例 5% 30% 45% 15% 5% 产品创新 功能区间细分策略——住宅部分 90·70政策下的户型创新 1. 低台凸窗或落地凸窗 2. 入户花园和大进深阳台 3. 赠送大露台或半地下室 4. 共享梯厅 5. 隐藏式衣橱 6. 可拆卸凸窗或可打掉步入式凸窗梁 7. 空调机安放处变生活阳台 8. 空中花园 9. 错层阳台 目标客户、主题概念 功能匙间绅分策略——住宅部分 目标客户： 本土精英80%；省内人士20%； 主题概念： 首席涉外公寓 城市精英生活城 写字楼定位 功能匙间绅分策略——写字楼部分 SOHO办公、面积范围60—100 中小企业、面积范围120—200 提升整体形象——企业总部、面积范围300—1000 价格定位： SOHO办公均价：9000元/㎡（简单装修） 5A写字楼均价：12000元/㎡（毛坯） 先期个性化、低总价产品吸引客户购买，拉动人气 后期高品质产品，提升项目整体形象 写字楼目标客户、主题概念 功能区间细分策略——高级写字楼部分 企业类型 办公需求 目标客户： 本土企业总部、行业内实力企业 主题概念： 5A智能生态办公空间 扩张型企业 稳定型企业 发展型企业 成长型企业 创业型企业 选择顶级写字楼，常常使用整层， 较独立的企业办公空间，面积在 500 m2 以上。 多在高档写字楼，面积要求在500 m2以内 。 多在中高档写字间，面积要求 200m2以上 。 多在中档写字间，或商住公寓，面 积在100m2 左右。 多在低档写字间或商住公寓，面 积在40-50m2 。 目标客户、主题概念 功能区间细分策略——SOHO办公 企业类型 办公需求 目标客户： 本土外贸、物流、金融、会 计、律师亊务所等人员密集 型企业；投资客户； 主题概念： 口岸标杆SOHO 精英级商务领地 扩张型企业 稳定型企业 发展型企业 成长型企业 创业型企业 选择顶级写字楼，常常使用整层， 较独立的企业办公空间，面积在 1000 m2 以上。 多在高档写字楼，面积要求在500 m2以上 。 多在中高档写字间，面积要求 200m2以上 。 多在中档写字间，或商住公寓，面 积在100m2 左右。 多在的低档写字间或商住公寓，面 积在40-50m2 。 净 高 局 高 产品创新 功能区间细分策略——办公部分 智能化办公楼的空间要求： 从功能、空调系统、采光综合考虑以2.4-3.0米为宜，通常与楼面面积有关 由于多量管道和布线，以及不同的布线方式，一般层高在3.6-4.2米为宜 智能化写字楼的标准层规模： 采 光 超大规模的标准局会导致办公黑匣子，人们对自然采光有一定的要求， 建议本项目单侧采光深度控制在10-12米，双侧为20-24米 防火规范 平面利用系 数对规模的 影响 以高局为例有自动灭火设备则可以达到2000平斱米，否则要考虑消防分 区 标准局面积为2000平米左右利用率最高 索 引 基于市场分析的战略总则 基于城市分析的区域认识 基于项目分析的价值挖掘 基于战略选择的项目定位、发展策略 基于项目定位策略的营销策略 入市营销策划及销售执行 营销策略 总体运营战略 分期营销策略 总体形象定位 启动期营销推广执行计划 总体运营战略 三大开发目标 1、形象目标 城市坐标：项目除了収展建设外，迓需要承载区域行政、商务中心的功能；同时 作为核心区位的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能； 城市中心示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全省的新城建设领域内具