中原_常州星河国际项目前期发展案例研究探究工作汇报_105ppt_xxxx.ppt

* 住宅户型建议 户型：三房 建筑面积：152平方米 户型优点： 结构方正，南北通透。 主卧宽大阔绰，特设270度转角窗，观景阅读，营造阳光私人领地。 引入空间二次创作，室外花园可设计成卧室、休闲茶室等，空间自由拓展，实用价值大幅提升。 一期开发方案建议 * 住宅户型建议 户型：大平层 建筑面积：280平方米 户型优点： 全套房、双餐厅设计，彰显豪宅风范。 工人房偏居一隅，不影响主人活动。 相比别墅，平层更符合有老人小孩的家庭需求。 常州当地缺乏此类产品设计，存在市场空白点。 一期开发方案建议 * 住宅户型建议 入户花园，不算建筑面积 一期开发方案建议 * 住宅户型建议 地下室和一层为一户、二层和三层为一户、四层和五层为一户。 该户型的一层拥有三个庭院，加上地下室的庭院，共有4个庭院，地下室的南向采用全落地窗，成为真正的阳光地下室。 户型：花园洋房 一期开发方案建议 Part 5 项 目 营 销 建 议 营销思路 整盘运营 推广节奏 营销执行 销售组织 品牌形象 推广主题 大盘营销思路 标杆打造 配套启动 景观先行 消费引导 引擎拉动 先期投资营造绿化大环境，如中心公园，树立项目高端形象 以顶级配套、产品和优美环境树立项目的高尚生活观念，引导客户群体对项目居住生活的向往和追求 开盘之前，建设与住宅关联度最大的高端配套资源，如会所、购物中心，提升项目价值 通过打造高端商业、配套和住宅产品，确立项目市场标杆地位和品牌影响力 销售过程中，每个阶段都有富有拉动性的亮点促进住宅销售 大盘营销思路 星河 “全效互推式品牌营销” 星河品牌推广宣传 产品项目推广宣传 树立项目 品牌形象 快速达到 品牌认知 社会效益 我们的客 户是谁 对客户是 什么策略 经济效益 名利双收 产品塑品牌 品牌助产品 各自需要解决 的问题 品牌营销构想 推广次序——先概念、做品牌形象／再推广项目、卖产品 先：区域文化炒作／概念炒作／品牌炒作 后：卖高层／卖居住理念／卖商业形态／卖消费模式 先：品牌概念导入 星河城市运营商 状元文化概念 后：产品浮出水面 住宅产品核心卖点 商业物业配套 第一阶段弱化产品形象，则以项目轮廓展示为主，强调星河集团品牌形象及与政府携手打造区域的城市运营商概念 第二阶段产品整体形象浮出水面，全面展示以状元文化为项目的精神主轴实现热销，再顺势带出商业配套的推广 品牌营销构想 推广主题 常州首席人文都市社区 一级 核心卖点 企业品牌 现代优雅与奢华并存的气质 大宅建筑独特的人文内涵 “星河集团 ”品牌的形象述说 发展商多个高端物业的开发经验 尊贵感十足的用材 人性化的细节处理 美仑美奂的园林 产品风格 二级 核心卖点 产品品质 人文环境 文化气韵 市区地段 高端商业 城区稀有生态地段 周边配套成熟，交通便利 规模大，自有高端商业 世袭文脉之地 都市感的人文居住风情 高端物业管理 高尚人士居住区 提倡都市养生生活 品牌营销构想 中原观点回顾 ※ 项目应选择“城市中心大盘开发模式”，功能定位为“城市居住区与度假休闲区”，“通过城市文脉的复兴与城市功能的再造，打造开放式城市街区” ※ 遵循“新城市主义”规划设计理念，塑造常州第一的高尚人文都市社区形象；打造时尚、人文、健康、娱乐、生活的新都市生活延续城市肌理，形成开放的社区环境，突破城市隔阂以及激烈的市场竞争 ※ 建设高密度的社区，提高土地利用价值 ※ 公共设施面向城市公共交通布局，以利于公共设施的最大化利用 ※ 充分利用淹城带来的历史文脉资源和地块内部的水系资源，从精神内涵和社区环境入手，形成项目竞争点 ※ 充分发挥项目地块未来潜在商业价值，合理设置偏多商业物业，使项目收益最大化 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * 方案一现金流量表 由此得出IRR= 47.03%，FNPV= 390,934，其中i取5.31%。 553,565 524,707 450,199 316,008 230,517 128,432 1,572 -130,585 -206,765 1,867,649 四、累计净现金流量 28,859 74,508 134,190 85,492 102,085 126,860 132,157 76,180 -206,765 553,565 三、经营净现金流量 5,616 339 1,354 2,116 1,100 2,301 1,197 1,162 0 15,183 (二)租金收入 94,001 165,958 252,106 180,219 205,470 240,453 20