广州市人和文娱商业中心项目可行性分析报告知识讲稿.pptVIP

* * * * 广州市白云区人和镇人和村委会 区域经济与房地产市场 第二部分 区域产业发展布局 区域功能规划分析 区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场总结 “两心三圈”产业布局及产业发展策略 人和镇 “两心三圈”的布局结构意在形成以临空产业为主，其它产业协调发展的格局。其中，“两心”分别为“临空区区域增长中心”和“白云新城公共副中心”。“临空区区域增长中心”以广州白云国际机场为依托，通过与花都区竞合发展，打造白云区新的增长中心。“白云新城公共副中心”，则是利用白云新城与机场联系极为便利的条件，以白云新城开发为契机，发展现代服务业集聚区，为临空经济发展注入新活力。 “三圈”即为三个圈层，依次为：临空紧邻区、临空相邻区和都市辐射区。其中第一圈层的“临空紧邻区”，主要包括人和镇北部地区和钟落潭镇西部地区，适宜发展航空配套商业办公、航空运输服务业和航空指向性强的高技术产业。第二圈层的“临空相邻区”，主要包括江高镇、太和镇中心区和钟落潭镇中东部地区，适宜发展受航空吸引的高新技术产业、高轻产品制造业和现代物流业。第三圈层的“都市辐射区”，重点是白云新城和黄金围地区，受临空和都市中心的复合带动。 人和作为空港门户镇，地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商务中心的地位 项目所处阶段 机场第三条跑道对物业价值通常会发生以下影响 项目价值随机场发展的不同阶段呈跳跃性增长 机场空港经济对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素 机场第三条跑道的建设对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） “按照航空业不成文的标准，中转旅客达到30%以上，吞吐量超过3000万吨，就是中枢机场。” 省机场集团总裁刘子静表示，白云机场2006年实现吞吐量2685万吨，预计到2010年，白云机场新开国际航线50条，实现旅客中转率15％、货物中转率30％以上，旅客吞吐量达到4000万人次，货邮吞吐量200万吨，分别进入世界前20位和前15位；到2015年，旅客吞吐量达到6000万人次左右，货邮吞吐量达到300万吨；到2020年，实现旅客吞吐量7500万人次左右，货邮吞吐量超过400万吨，分别进入全球前15位和前10位，建设成为高度成熟的综合性航空枢纽。 广州地铁三号线的延扩从根本上改善人和的交通状况,同时为本案提供了流动的客源市场 在建的地铁三号线新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站。线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站。建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里。预测的最大单向高峰小时客流量约为2万人。 广州空港物流园区是国家三大国际航空物流园区之一，已列入《广州现代物流发展实施纲要》。是广州市政府重点扶持和发展的三大国际性枢纽物流园区之一，在广州现代物流业发展战略规划中占有十分重要的位置。园区地处用地面积6000余亩，距离本项目只有2分钟车程之遥。 园区包括综合货运站、仓储、加工、包装、快递、配送、物流信息咨询、第三方物流、物流增值服务、海关、查验中心、检疫、银行、商业中心等设施，为国际、国内航空高附加值货物的仓储、转运、加工、包装、快递、配送、报关、保税、信息提供全程物流服务，大力发展航空货运和航空快递物流。 广州空港物流园的建设为本案提供了大量的的消费客源市场 城市化水平 10% 20% 30% 70% 城市化加速期 城市化后期 奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓 城市化初期 城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高 城市化水平放缓 城市化速度 城市化曲线 城市化水平为40％~60%时，城市化速度最快 城市化特征 城市化曲线 城市化水平与房地产市场发展 房地产 稳定发展 房地产快速发展 房地产 市场起步 目前人和城市化率 为57％处于城市 化发展速度最快的 阶段 人和进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段 结论一： 随着国家宏观调控的不断调整，2009年广州房地产市场发展应进入复苏期，市场供给较均衡。 结论二： 结论三： 随着郊区城市化进程的加速，郊区房地产得到极大的发展。同时随着郊区交通、居住环境的不断改善，越来越多在市内工作的人士选择在郊区购置物业居住。 目前客户主体为人和本地以及外来的流动客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着机场第三条跑道的建设以及2010年地铁3号线的开通必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。同时机场改造完成将带来大量的人流、物流等等，一个新的商业中心区将应运而生，一个集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐业态组合为一体的花园式商业步行街的建设将迫在眉睫。 机场第三条跑道扩建以及广州3号地铁