房地产开发与管理acehyuz5.ppt

第一章 导 论 教学要求 引例 在房地产开发的过程中，由于开发模式选择不对，对项目决策和效益产生不利影响，使项目投资存在一定程度的风险，所以进行房地产开发程序的学习和开发模式的研究是十分必要的。房地产项目开发模式的选择是本章的要点。 例如，杭州钱塘江南岸有两个楼盘比邻，都是高层住宅楼开发，面积分别为23万平方米和18万平方米。在前期开发阶段前者用了半年时间，后者用了一年时间，前者提前半年销售，节约资金7000元万左右，获得了良好的社会信誉。又如，深圳梅林一村有8000户，采用了多元化的开发模式——集商住、商贸、学校、医院、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合开发。自1997年投入使用以来，小区综合效益和管理模式成为全国房地产开发的楷模。 1.1 房地产开发的含义与特点 1.1.1 房地产的含义 房地产又称不动产，英文中常用real estate和real property表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。房地产开发的主要内容是房产开 发与地产开发。房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。 1.1.2 房地产开发的特点 (1) 开发成本高，投资量大。 (2) 开发建设期长，投资周转慢 (3) 市场具有地区性和分散性。 (4) 需求具有稳定性。 (5) 涉及面广，综合性强。 1.1.3 房地产开发分类 (1) 根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。 (2) 根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。 (3) 根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等。 (4) 根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发。 (5) 根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。 1.1.4 房地产开发对城市建设的作用 1．推动城市规划的实施与完善 2．有利于减少投资成本 (1) 节约用地。 (2) 缩短工期。 (3) 降低造价。 (4) 节省人力和物力。 3．为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 4．为城市政府财政提供资金来源 5．为城市大型基础设施建设提供融资途径 1.2 房地产开发的程序 一般来说，房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务4个阶段(图1.1)。 第一阶段：可行性研究阶段 第二阶段：前期工作 第四阶段：销售、出租和服务阶段 1.2.1 可行性研究阶段 可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利。 1.2.2 开发项目的前期工作阶段 房地产开发项目前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施做准备的阶段。主要工作有：立项、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。 1．开发项目立项 2．申请《建设用地规划许可证》 3．申请土地开发使用权 4．领取《房地产开发项目手册》 5．拆迁安置 6．筹集开发资金 7．项目规划设计与报建 (1) 开发企业在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案，并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，还要征求消防管理部门的意见。 (2) 方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计(对高层建筑)。并将初步设计报城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门等对初步设计进行会审。 (3) 初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划管理部门发建筑定位红线。 (4) 到城市规划管理部门领取《建设工程规划许可证》。 一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》，便可办理开工手续。至此，房地产开发将进入建设实施阶段。 1.2.3 开发项目建设实施阶段 开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。 1．办理开工审批手续 2．选择施工企业 3．开发项目工程管理与控制 4．项目的竣工验收 1.2.4 房屋营销和服务阶段 1.3 房地产开发模式 房地产开发模式，有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过