房价运行规律与中国特色的供求背景讲座1,2012.ppt

澳大利亚中价位别墅价格增长趋势图(1960-2010) 悉尼别墅价格增长趋势图 墨尔本别墅价格增长趋势图 布里斯本别墅价格增长趋势图 英国夫妇炒房炒到900套，价值2.5亿英镑 炒房夫妇：弗格斯·威尔森和朱蒂斯·威尔森 原来职业：中学数学老师 最多时房子：910多套 炒房时间：1986年至今 最高市值：2.5亿英镑（约合27亿元人民币） 收益状况：全部卖掉，扣掉所有贷款本息以及其他税费支出，应有一半的净收益 * * * ● 深圳（2007.08-2010.12） 1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件 ●东南亚、香港的“房地产泡沫” ▲发生范围 泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家和香港地区，以泰国、香港为重； ▲泰国的情况与原因 （1）政策推动下的初升期：政府把房地产业作为优先发展领域；强迫商业银行支持“低成本住房计划”；对住房按揭给予税收抵免优惠；财政部控制的政府住房银行推出超级储蓄计划，把按揭利率由16.5%降到10.5%，并迫使商业银行降低利率加以应对； （2）投机主导的价格上升期：1992年，泰国新政府上台以后，推出的系列政策推动了土地价格上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产快速上升。 从1990年1月到1994年4月期间完工的1500个住宅项目，在总共大约31．9万个单元的调查样本中，有5．4％的住宅尚未出售，35．4％的住宅虽已出售但无人常住。报告估计当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14．5％。 （3）下跌的因素出现：两个因素的变化最终引发了价格下跌：首先是利率的上升，提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。其次，外资的撤退也加大了下跌的压力，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产价格也随之急剧下滑。 房地产市场震荡的原因：（1）经济高速增长吸引了大量外资流入；（2）过早地开放了资本市场，经济总量不够强大，易受投机资金的攻击；（3）金融政策和银行监管出了问题；（4）人口自由流动，没有明显的城市化作为支撑； （5）土地资源局部地区相对有限，管理比较混乱，从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品，以私有制为基础，土地也难以征用。这些条件在中国大陆不同时具备。 ` ▲香港的情况与原因 （1）香港“房地产热”的形成：起步于20世纪70年代，当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。香港的房地产投资迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。上涨原因：一是萧条后补涨；二是中央政府干预港英政府卖地；三是投资、投机资金跟进。 就在香港的房地产价格升至1997年时，市场陷入紧张状态，恰恰此时东南亚金融危机降临了。1997年—2003年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。 （2）香港房地产价格大幅下跌的原因：一是香港回归前后港人大量移民，纷纷卖房，有卖无买；二是董建华政府宣布每年建8.5万套低价房解决中低收入家庭的住房问题，而香港市场常规每年只能吸收2万套左右，形成超量供应；三是东南亚金融危机的影响；四是香港是个极端自由的市场，资金进出方便，便于投机性资金进入；五是香港房地产市场狭小，本身容易产生波动。 ●日本房地产市场震荡：东京都一地的地价曾超过了美国全国地价总和 ▲房价的上涨与下跌 20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨，而此时城市化进程又比较快，1986至1989年，日本房价整整涨了两倍。 受房价骤涨的诱惑，投机活动增加。到1989年，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都