简答题总结(结合《房地产估价案与分析》使用).pdfVIP

简答题： 1、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进 行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实 地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估 价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月 租金为280 元/m2、300 元/m2 和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2 作 为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940 元/m2，再选 用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。[2011年真题] 请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？P5 （一） 2、某房地产估计机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该 商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地勘察后，拟选用市 场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实例C 是相 邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为 “L”形，是业主将原为矩形的商铺临 街面 1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实 例与估价对象均具有较好的可比性。[2011年真题] 请问：1．四个交易实例是否可以选作可比实例？ 2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调 整？P5 （二） 3、甲房地产估价机构 （以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告， 银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产 时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产 估价机构对甲机构2007 年8 月出具的估价报告进行复核估价。[2009年真题] 请问： 1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？P6 （三） 4、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500 万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项 目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产 估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000 万元。[2009年真题] 请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？P6 （四） 5、甲公司有一建筑面积为50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押 贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相 同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表 1-1： 请问： 1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？ 2．若将上述3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个 主要因素？P7 （五） 6、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积为7672 ㎡； 自用生产车间建筑面积为3300 ㎡；办公楼建筑面积为 1050 ㎡；临街商业用房建筑面积为 580 ㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出 让年限为40 年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了 《国有土地使用证》和 《房屋 所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请 1 12 第 页，共 页 房地产估价机构预测开发收益。 请问： 房地产估价机构应搜集哪些资料？P8 （六） 7、某公司欲将其位于商业区的一栋自建4 层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该 公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000 ㎡，竣工日期为 1980 年5 月。现委托某估价公司评估其转让价格。 请问：该估价公司应搜集哪些资料？P8 （七） 8、某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积 为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于 一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10 年，