物业管理实务_课-件.ppt

第一章 物业管理概述 第一节 物业与物业管理基本概念 物业 含义：是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地 分类： 按使用功能 居住物业 商业物业 工业物业 其他用途物业 物业管理 物业管理的含义 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的性质 物业管理的基本特点 业主自治自律 自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权 自律：单个业主的利益要服从公众利益 两个关键：管理规约；成立业主委员会 物业服务企业的统一专业化管理 第二节 物业管理的产生和发展 起源 时间：19世纪60年代 地点：英国 人物：奥克维亚·希尔 香港的物业管理 物业管理在我国的产生与发展 第三节 物业管理的基本内容 按照服务的性质和提供的方式 常规性的公共服务 是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。 房屋建筑主体的管理 房屋基本情况的掌握 房屋修缮及其管理 房屋装修管理 房屋设备、设施的管理 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务 针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 日常生活类：衣，食，住，行 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经纪代理中介服务 物业市场营销与租赁 房产评估、公证 其他中介代理 社会福利类 委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 物业管理的经营方式： 物业管理服务提供的方式： 公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中明确 专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说明，不应作详细规定 特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致 物业管理的委托 委托方主体：业主 房地产开发企业 对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前 对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业 业主委员会 物业管理的委托方式 不实行公开招标 实行公开招标 物业管理的委托内容 以管理服务为主的物业管理 出租经营与管理服务并重的物业管理 第四节 物业管理的基本环节 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段： 物业管理的前期准备阶段 物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理 物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志 物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收 用户入住 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 配合用户搬迁 做好用户搬迁阶段的安全工作 加强对用户装修的管理 产权备案和档案资料的建立 产权备案 档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的资料 物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调 第五节 物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互关系 一 、政府管理部门 （一）房地产行政主管部门 （二）政府各相关部门 1.工商行政管理部门 2.税务管理部门 3.物价管理部门 二 、房地产开发企业 三、物业服务企业及专业服务公司 （一）物业服务企业 （二）专业服务公司 四、业主大会和业主委员会 五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系 （一）异产毗连房屋情况 （二）单一产权情况下 第六节 物业管理行业和物业管理市场 一、物业管理行业的出现与形成 二、物业管理协会 三、物业管理市场的涵义与形成 （一）物业管理市场的涵义与内容 1.市场主体 （1）供给主体 （2）需求主体 （3）协调主体 2.市场客体 3.市场运作环境 （二）我国物业管理市场的形成 首先，加强立法。 促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择、优胜劣汰的市场环境，吸引和鼓励真正具有实力的物业服务企业参与市场竞争 。 其次,加强物业服务企业的建设。 培育和建设一批从事物业管理的骨干企业和名牌企业，不断扩大经营规模，