租售同权背景下REITs诞生.docVIP

“租售同权”背景下，REITs的诞生 当前，我国房地产市场受到调控政策的制约，针对房地产企业和房地产项目的信贷也受到严格的政策性限制，研究和探讨REITs的融资模式，有助于我们认识这一创新型的融资手段，为更好的将金融创新应用于实体经济提供思路。 一RELTs产生的背景 （一）地产行业融资难，REITs有望迎来黄金时代 地产行业资金链相对紧绷，库存压力的加剧使其资金周转更加困难；高杠杆与融资难相互掣肘，地产行业寻求更多融资渠道；2016年起强监管政策接踵而至，房企融资进一步受限，直接导致融资成本增加。房企面临多重压力： 库存压力加大，资金周转困难，房企投资额2010年后逐年下滑； 在贷款利率走高、地产信贷政策收紧的情况下，房企的股权融资和债券融资规模也在逐步缩减； 我国房地产融资渠道比较单一。以房地产开发企业为例，一半的资金来源于银行，其他融资渠道利用不够充分，多元化的融资体系尚未形成。 REITs 作为一种全新的地产融资途径：一方面，能够连通房地产市场和资本市场，有助于开发商取得资金、加快资本积累、提升资金和土地利用效率，对房地产进行运营，而不是开发后进行转售；同时有助于房地产行业向“轻资产，重管理”转型升级；另一方面，REITs 的推行有望缓解资金压力，为房企及物业管理等公司带来新的盈利模式，也为投资者带来新的投资渠道。 （二）REITs将助力住房租赁市场发展 2017年被称为中国租赁住房元年。为了保障刚需，政府一方面限购限贷，打压房价，另一方面大力扶持租房市场，包括租售同权、增加自持租赁性土地供给、加快住房租赁市场立法等。 随着租售并举住房体系的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破，租赁住房REITs、租赁专项基金、政银合作、银企合作等将成为租赁市场重要融资方式。长远来看，REITs模式通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场。 二何为REITs？（以国际标准REITs为例） （一）REITs的含义 REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。REITs的投资要点包括： （二）REITs的类型 从投资形式来看，可分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs模式下，权益受益人拥有办公楼、购物中心和公寓建筑等收益性房产，并出租给承租人，投资者的收益来自租金收益及股利分红。抵押型REITs通过购买或发起抵押信贷或抵押贷款证券为收益性房地产提供融资，并从这些投资中获利。而混合型REITs是将权益型和抵押型REITs相结合，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款。 从资金募集与流通方式来看，REITs可分为私募和公募。公募REITs以公开发行的方式向公众募集资金，需经证券监管机构注册及审批，依照是否在股票交易所上市又进一步分为公募上市（可交易）和公募非上市（不可交易）两种。而私募REITs则是以非公开方式向特定投资者募集资金，通常不上市交易，也不需要在证监会注册。 从组织形式和参与方式来看，可以分为信托型和公司REITs。信托型REITs也叫契约型REITs，主要形式是依信托契约发行受益凭证，并以募集资金投资相应物业，通常有信托公司（受托人）、托管人、投资者（信托人）等参与者，三方权利及义务均由契约确定。 公司型REITs是依《公司法》成立，并作为主体发行股份募集资金，依照法律和公司章程投资物业。美国REITs主要为公司型，而亚洲市场更多的是信托型。 （三）REITs的投资优势 REITs具备五大优势，已经成为全球大类资产配置的重要选择： 三 RELTs产生的背景 （一）REITs与类REITs的区别 国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品只是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。虽然近几年国内不断有类REITs产品的发行尝试，我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。国内标准 REITs 发展瓶颈与国际标准REITs发展情况对比如下： 1 法律成熟度 国内：《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保障；《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均未对REITs的权利与义务作明确规定，法律真空有待填补；房地产法律尚未形成完整体系，造成不动产登记程序复杂混乱。我国目前涉及到REITs的相关法律法规如下： 国际REITs立法情况：全球目前已有37个国家或地区推行REITs立法，且按照 REITs市场成熟度，可分为初期