房地产估价师制度与政策讲义5.doc

PAGE 1 PAGE 1页 一、内容提要 1、建设用地使用权出让 2、闲置土地的处理 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员对我国建设用地使用权出让、闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括： 1．掌握建设用地使用权出让的概念； 2．掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限； 3．了解建设用地使用权出让合同及其管理； 4．掌握闲置土地的认定； 5．熟悉闲置土地的处置方式； 6．熟悉征收土地闲置费； 7．熟悉无偿收回土地使用权。 三、内容辅导： 第三节 建设用地使用权出让 一、建设用地使用权出让的概念 建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 土地使用权出让的含义一般包括以下内容： (1) 归属于土地一级市场。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 (2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 (3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 (4)集体土地不经征收不得出让。 (5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。 例题1：以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有( )。（2010年房地产经纪人制度试题） A．所有权 B．使用权 C．占有权 D．收益权 E．处分权 答案：BCDE 解析：经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 例题2：下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C．集体土地不经征用不得出让 D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 答案：B 解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 例题3：下列关于国有土地使用权出让的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题) A．国有土地使用权出让的主体是国家 B．国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系 C．国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间的行政法律关系 D．国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同 答案：C 解析：土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。 例题4：土地使用权出让金由( )。(2005年房地产经纪人制度试题) A．转让方缴纳 B．受让方缴纳 C．转让方和受让方各缴纳一半 D．转让方与受让方协商缴纳 答案：B 解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 例题5：按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。(2001年房地产估价师制度试题) A. 国家 B．拥有国有土地使用权的事业单位 C. 拥有国有土地使用权的开发企业 D．拥有国有土地使用权的个人 答案：A 解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 例题6：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是( )。(2000年土地管理基础与法规试题) A．由国家先行征收 B．先转让给国家 C．经集体土地所有者同意 D．经集体经济组织2／3以上的成员同意 答案：A 解析：集体土地不经征收不得出让。 二、建设用地使用权出让计划、方式和年限 (一)出让计划的拟定和批准权限 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计