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房地产拿地的8大涉税难题及处理方案【高管都需要知道】 开发商的利商，很大部分是从拿地开始税务筹划，怎么抠出利润，本文有启发。 一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧 1.在与政府签定土地购买合同时 ，在合同中明确规定 ：政府给予土 地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励 和补助。 2.企业应积极与政府部门沟通 ，取得政府部门的配合和理解 ，通过 合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。 即： （一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文 件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金 管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 （三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 财税134号的相关规定 财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通 知》（财税134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税 价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税 134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情 况： 1 （1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞 价的成交价格 ，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应 包括在内。 （2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交 价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青 苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、 实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有 土地使用权 ，没有成交价格或者成交价格明显偏低的 ，征收机关可 依次按下列两种方式确定： ①评估价格 ，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、 类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。 二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目 ，除向政府缴纳土地出让 金、各项配套费10000万元外 ，还涉及拆迁还建50套商品房和货 币拆迁补偿1000万元。那么 ，该房地产公司前期办证时要缴纳的 契税计税依据是多少？ 1.企业所得税土地计税成本的确定 假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该 公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由 “10000万 元＋1000万元＋契税＋2500万元”构成。 2.契税的计税依据的确定 2 根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题 的通知》（财税134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税 价格 ，一般应确定为竞价的成交价格 ，土地出让金、市政建设配套 费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定 ，该公司以竞价方式 取得的旧城改造项目 ，计算契税的计税依据为13500万元（10000 ＋1000＋2500），与企业所得税土地计税成本有差别。 3.税收风险分析及应对策略 （1）税收风险分析 由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场 价值计算的公允价值 ，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁 补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允 价值暂时是无法确定的 ，所以 ，以13500万元 （10000＋1000＋ 2500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有 可能以11000万元（10000＋1000）计算缴纳契税 ，结果漏了50 套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算 缴纳契税的税收风险。 （2）税收风险应对策略 鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。 一是拆迁还建房屋 ，在实际交付时 ，另行补缴契税 ，即先按照11000 万元（10000＋1000）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照 2500万元计算补缴契税。 3 二是参照财税〔2004〕134号文件的规定，以协议方式出让国有 土地使用权 ，没有成交价格或者成交价格明显偏低的 ，征