房地产开发最全16种融资方法.pdfVIP

房地产开发16种融资方法 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一 个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资 手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一 直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后 盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着 不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确 定最优的融资结构: 1．自有资金。 开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基 础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的 资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是 国家对开发商设定的硬性 “门槛”。121号文件规定，自有资金比例 必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业 少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大， 众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。: 2．预收房款。 预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销 售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工 程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对 于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只 要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定， 商品房必须在 “结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷 款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持， 房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产 项目从开工建设，办得 “五证”，到 “结构封顶”平均需要1年左右 时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自 有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资 一种是由建筑商提供部分工程材料，即 “甲供材”；一种是延期 支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房 地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不 能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了 严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。 2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使 得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。 4．银行贷款 在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直 以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房 地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业 垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台 的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企 业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也 是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限 度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言， 依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通 过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但 由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的 融资渠道。 5．房地产信托 现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房 地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信 托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活 方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性 以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模 式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合 起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。: 6．上市融资 上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企 业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资 本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模 较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的 资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资 的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实 力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从 而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。 7．房地产资