湖南桂阳合富辉煌商业项目定位报告方案（101页）知识讲稿.ppt

桂阳项目商业定位报告方案;城市介绍;城市概况;城市定位;城市规模：全县2972平方公里，预计2012年市区建设用地规模为22平方公里。 人口规模： 全市：总人口81.21万人，城镇人口34.31万人，占总人口42.2%;桂阳受郴州辐射最强，其次是受长株潭都市圈辐射。 桂阳对郴州其他县城的辐射力弱，房地产项目客源区域性较强； 由于郴州发展成熟，且均价还不高，已经吸引周边县城客户，因此，桂阳面临郴州分流桂阳客户群体的威胁;城市经济——发展进程;城市经济——GDP;城市经济——GDP;城市经济——人均GDP;城市经济——产业结构;人均可支配收入平稳发展，城镇居民生活水平不断提高; 2004-2009年间，桂阳县固定资产投资由19.59亿元增长至76.89亿元，增长迅速。尤其是2009年投资增长率达到131% 桂阳县固定资产投资主要用于城市建设、三大产业结构段优化、房地产开发等。;城市规划——交通 ;城市版图小、人口增长慢的县城 外向交通发达的县城； 经济较强县； 尚处于工业化进程中第一阶段，未来城市发展空间及发展前景较大； ;;区域认知; 步行街中心片区：城市的老城区，生活配套齐全，但老城区人多拥挤、嘈杂、脏乱的现象也越发明显，且老城区主要是早期自建房，大多无物业管理或物业管理差，居住环境恶劣。 城南片区：城市被遗忘的角落，自建房林立，几乎无商品房销售，房产发展滞后。;区域认知;区域属性;芙蓉新区：未来配套非常齐全;区域属性;;桂阳房地产市场发展历程;04－09年城市基本建设和房地产投资变化表（亿元）;数据来源：桂阳县统计年鉴2009;数据来源：桂阳县施工管理站、统计年鉴2009;桂阳价格呈快速上涨趋势，但受到郴州市的幅射，价格空间受牵制;对项目有利的因素 房地产发展势头好：房地产投资逐年增长，房地产进入快速发展期； 住宅市场需求旺盛：商品住宅市场供不应求，每年销售面积稳步攀升； 房地产价格不高，上升空间大。 不利的因素 房地产投资占固定投资总量的比例较小，市场不成熟； 非市场化住宅供应量大，对中、低端商品住宅冲击较大，市场规范需时间；;桂阳商业概况;商业发展指导思想：围绕桂阳县“建设郴州市域次中心城市，郴资桂一体化发展的极核，湘南地区重要的商贸物流节点城市”的目标 。 10年内，县域范围内将建成“两轴五区” 、“一主一次三中心多节点”的城镇空间结构体系，形成多个地区性商贸集散中心。 两轴：沿S214发展的南北发展主轴和沿S322、厦蓉高速发展的东西发展次轴；五区：分别以洋市镇、飞仙镇、太和镇、流峰镇、城关镇为核心的东、西、南、北、中五大经济片区； 一主一次三中心多节点：以城区为县域发展中心，以流峰镇为县域次中心，以洋市镇、飞仙镇、太和镇分别为东、西、南部经济片区中心镇、其他镇为节点镇。 ;桂阳县城目前商业格局;桂阳步行街;专业市场以及综合市场;临街小商铺;未来规划;桂阳农贸农机批发市场（近期规划）： 近期，在城北骏马亭大道与欧阳海路交汇处东北角﹑城北汽车客运站右侧规划桂阳农资农机市场，规划占地面积约30000平方米，面向县域范围，重点服务县域北部乡镇，提供种子、农药、化肥等农业物资产品批发销售和农机销售、维修和咨询于一体的综合性服务。 湘南农产品批发市场（近期规划）： 近期，在现代物流园内规划农产品批发市场，规划占地面积50000平方米，面向县域，辐射湘南地区，进行桂阳优质农产品如烟草、牲猪等的仓储、加工、展示、交易、批发、零售。 桂阳建材加工市场（近期规划）： 规划近期，依托便利的交通区位，在燕山工业区内建设桂阳建材加工市场，规划占地面积50000平方米，经营石材、板材、钢材、铝材的交易和加工，形成桂阳建材加工、销售产业基地，带动建材产业发展。 桂阳家具展销交易市场（近期规划）： 规划近期，依托便利的交通区位，结合桂阳建材加工市场的建设，根据市场需求和趋势，在燕山工业区内规划1处占地面积50000平方米的家具展销交易市场，服务厂家及消费者。;新市府商圈（欧阳海片区）位于桂阳未来城市发展的主方向。 随着市政府及相关职能部门整体搬迁与新区住宅项目的开发而起步的新兴商圈，但由于新区住宅项目多数正在工程施工，目前项目所在区域大道上平常过往的车辆要多于行人。从严格意义上讲，由于缺少必要的商业人气，本商圈目前还在初步酝酿过程中，但是未来发展潜力较大。;桂阳商业业态;桂阳商业概况;本案项目区位图;项目所在区域商业特点;桂阳商业市场明确定位的商业项目很少，辐射能力强的业态较少。对于本项目来说是一个发展的机会。 结合桂阳商业市场的整体情况和本项目自身的特点，我们发现：;;1、项目概况以及四至;项目位于市政新区，四面临路，其中南东西走向大路直通郴桂大道，南北走向大道2分钟可达四大院。; 项目四面临路，昭示性较好： 文化广场的建设将增强项