（发研部） 2016年4月18日房产市场量价升温传导分流效应显现 - 交通银行.docxVIP

交通银行金融研究中心(BFRC) PAGE \* MERGEFORMAT- 2 - 行业快评 2016年第36期 交通银行金融研究中心（发研部） 2016年4月18日 房产市场量价升温 传导分流效应显现 ——房地产行业3月数据点评 国家统计局分别于4月15日和18日公布了3月份70个大中城市住宅价格及1-3月房地产开发投资与销售数据。3月，大中城市新房均价环同比增幅均较上月明显提升，一线城市领涨，但其内部也存在明显差异。商品房销售增速大幅回温，其向下传导和向外分流效应明显。若二线重点城市量价升温过快，也可能面临政策收紧调整。房地产投资增速企稳修复，上半年改善趋势有望保持，对全年投资增速持谨慎乐观态度。 一、一线城市房价大涨，其内部也存在差异 3月全国70个大中城市新建商品住房均价算术平均环比上涨0.87%，同比上涨3.08%，增幅均较上月明显提升，上涨城市数量较上月增加。一线城市同比大增31.48%，是70城平均水平的10倍。其中深圳领涨，涨幅高达62.5%；上海其次，涨幅为30.5%；北京、广州相对温和。而沪深恰为近期政策收紧调控的重点。 图1：全国70个大中城市新建商品住房均价同比涨幅 数据来源：国家统计局，交银金研中心 一线城市内部分化的情况并非近两个月才出现。从房价收入比的情况来看，4个一线城市均高于全国平均水平。其中深圳失衡状况最为突出，房价收入比高达23；上海、北京次之，分别为14和13；广州则相对健康，接近全国平均。可见一线城市间也存在明显差异，接下来的调控手段即便针对一线城市也不可一刀切。 图2：一线城市和全国平均房价收入比 注：房价收入比计算公式为：新建商品住宅均价×城镇居民人均住宅建筑面积÷城镇居民人均可支配收入。除广州、深圳城镇居民人均可支配收入和人均住宅面积因2015年数据未出而采用2014年数据代替，其他均采用2015年数据。 数据来源：《北京市2015年暨“十二五”时期国民经济和社会发展统计公报》、《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》、《广州统计信息手册2015》、《深圳统计年鉴2014》、《2015年国民经济和社会发展统计公报》，交银金研中心。 二、商品房销售回温的传导和分流效应明显 商品房销售继续升温，呈现出传导和分流效应。1-3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；销售额18524亿元，增长54.1%；两项销售指标增速分别比上月提高4.9和10.5个百分点。 一方面，向下传导效应逐步显现。房地产总体政策面的放松已经持续了1年半，成交复苏由一线向二线、向三四线城市分层向下传导的趋势逐渐明朗。另一方面，向外分流效应愈发突出。敏感的一线楼市由于升温过快而面临阶段性调控收紧，特别是对购房资格门槛的提高同时限制了投资投机资金的流入和非当地户籍居民的刚需入市，导致作为第二梯队的二线重点城市分流了一部分来自一线城市的不动产购置需求。若这些城市量价升温过快，也可能面临政策收紧。 图3：全国商品房累计和单月销售面积增速 数据来源：国家统计局，交银金研中心 销售火热对房企资金到位情况改善具有明显的拉动作用。1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。增幅最为显著的主要部分是其他资金中的预收款和按揭款，其中定金及预收款7882亿元，同比增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%，表明一季度房企资金向好主要来自于销售端的发力。 随着一二线城市销售速度提升，库存降低加快，开发商补库存倾向增强。1-3月房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，增速降幅较上期继续收窄7.7个百分点。主流房企继续布局一二线，特别是苏州、武汉等二线重点城市，其土地市场近日升温态势明显。相比一线城市拿地难度较大、空间有限，作为不动产投资分流标的的部分二线城市成为土地市场的价值洼地。三四线城市受制于去库存任务的进行，土地市场难有大的起色。 三、房地产投资增速企稳修复，全年谨慎乐观 1-3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比上月提高3.2个百分点。去年房地产投资增速持续快速下降，与商品房销售增速一度出现背离。我们曾强调，前端销售向后端投资传导的链条只是失敏，并非失效；房地产投资触底回升终将到来，只是比以往来得更晚一些，并预计该时点最有可能为今年初。 销售前期的恢复蓄力、政策面的持续发力、资金面的继续给力，加之去年低基数，上半年投资改善趋势有望保持，名义同比继续回升，统计局按季度公布的扣除价格因素的实际增长率在二季度将超过10%。我