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房地产讲义下载-2011年经济师考试-冲刺串讲班-全
第一章 房地产经济基本理论
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第一节 区位理论
1.区位的特征(四特征) ■ 综合性 ☆ 自然区位 ﹥ 天文区位(经纬度) ﹥ 自然地理区位 ☆ 社会区位 ﹥ 经济区位 ﹥ 文化区位 ﹥ 政治区位 ■ 确定性(方位和距离决定区位的唯一性) ☆ 方位 ☆ 距离 ■ 层次性 ☆ 大位置 ☆ 小位置 ☆ 地址 ☆ 微位置 ■ 历史性 ☆ 地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁 ☆ 区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因 2.房地产区位的含义* ■ 要素(四要素) ☆ 位置 ﹥坐落-所在具体地点 ﹥方位-方向和位置 ﹥与相关场所的距离-与有关场所的距离的远近 ﹥临街(路)状况 ﹥朝向-正门或房间窗户正对的方向 ﹥楼层-所在的楼层 ☆ 交通-通达性 ﹥可及性-从外到达该宗地 ﹥便捷性-从该宗地去往其他地方 ☆ 外部配套设施 ﹥基础设施-道路、供水、供电、供气、供热、通讯等(必需条件) ﹥公共服务设施-教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等 ☆ 周围环境和景观 ﹥自然环境 ﹥人文环境 ﹥景观 ■ 位置与区位的关系 ☆ 房地产不可移动,其位置固定不变 ☆ 以上四要素中的任一要素发生变化,意味着房地产区位发生变化 3.杜能孤立国理论的前提 ■ 只有一个城市,且是孤立国,孤立国环境均质,且与外部隔绝 ■ 城市是农产品的唯一销售市场,农村则靠城市供给工业品 ■ 运输工具只有马车 ■ 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比 ■ 经营者以获取最大经济收益为目的 4.杜能农业区位理论的主要内容 ■ 农业经营的产品和经营方式,由市场上农产品的销售价格决定V ■ 农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和(E+T) ■ 经营者的利润为P=V-(E+T) ■ 经营者追求利润最大化 ■ V(销售价格)和E(生产成本)是常数(利润加上运费,价格减去生产成本,为常数) ■ 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小 ■ 如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低,就能实现最大利润(核心内容) 5.杜能农业区位理论的结论-杜能圈(农业以城市为中心呈同心圆分布) ■ 自由农作区,生产易腐难运的农产品 ■ 林业区,生产木材 ■ 谷物轮作区,生产粮食 ■ 草田轮作区,提供谷物与畜产品 ■ 三圃农作制区 ■ 畜牧业区 6.韦氏工业区位论的假设条件 ■ 均质国家与地区,只考虑经济因素 ■ 工业原料、燃料地点固定且已知 ■ 工业产品的消费地和范围已知,需求量不变 ■ 劳动力不能流动,价格已知,供给充裕 ■ 运费是重量和距离的函数 ■ 讨论同一产品 7.以运输成本定向的工业区位分析 ■ 工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地 ■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量 ■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费 ■ 工业原料分类:遍布性原料(可就地取材)和限地性原料(必须要运输) ■ 原料指数 ☆ 遍布性原料 0 原料 ☆ 纯原料 1 原料 ☆ 失重性原料 大于1 ☆ 原料指数越大,生产厂应选在离原料产地越近 ☆ 原料指数越小,生产厂应选在离市场越近 ■ 案例(矿石冶炼生产针) 8.劳工成本影响工业区位趋向的分析(工业区位的第一次变形) ■ 工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低 ■ 如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加,小于节省的劳动力费用,则会迁移 ■ 劳工成本指数:每单位产品的平均工资成本 ■ 劳工系数=劳工成本指数/需运输的总重量 ■ 劳工系数越大,则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方 9.集聚与分散因素影响工业区位的分析(工业区位的第二次变形) ■ 集聚因素(两类)
集聚的分类
内涵
方式
生产或技术集聚
也称纯集聚,是一般集聚因素,是内在因素
﹥ 规模扩大﹥ 分工合作
社会集聚
也称偶然集聚,是特殊集聚因素,是外在因素
﹥ 交通资
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