2011产业系列02不动产行业导入IFRSs实务探讨.PDF

1 IFRS 文章分享 《2011 產業系列02》不動產行業導入IFRSs 實務探討 勤業眾信聯合會計師事務所 IFRS專業服務團隊 江美艷會計師 產業系列文章版本更新(2011 年版本vs 2010 年版本) 勤業眾信為提供 IFRS專業服務，特別重新檢視 2010 年發布之產業系列文章，並參照 目前國際財務報導準則最新發展更新文章內容，藉以協助各產業讀者在導入 IFRSs過 程掌握最新動態 。 簽訂之不動產建造協議，應按 IAS 11或 IAS 18處理？ 包工包料或包工不包料之 不動產建造協議 ，屬勞務提供協議或商品 銷售協議？ 飯店不動產應分類為「不動產、廠房及設備」或「投資性不動產」？！  ？ 有關不動產建造活動之協議，依照目前我國之會計準則，因其符合長期工程合約之定義 1 ，故 以長期工程合約準則作會計處理。然而，若企業之建案類型係以興建預售屋為主 時，在國際財務報導準則 (IFRSs)下 ，除非買方能指定建物主要結構部分設計或變更，否 則應依照 IAS 18 『收入』處理，而非IAS 11 『建造合約』。IFRSs強調，企業應以交易之 實質作會計處理，故於導入 IFRSs時，企業對所簽訂之複雜且多樣協議頇先分析，辨認 協議中除 不動產建造外，是否尚包含有勞務提供或商品銷售之組成部分，且協議中的不 動產建造是否符合建造合約之定義，經判斷後始分別依照適當之準則 (IAS 11或 IAS 18) 作會計處理。另不動產業者通常擁有相當多筆建物並以出租方式經營，依照我國目前規 定，企業供長期出租用之資產，目前是列於固定資產並單獨以「出租資產」或「房屋設 備」科目列示，且以成本減除累計折舊及累計減損之方式作後續衡量。惟 IFRSs 對於為 賺取租金或資本增值或兩者兼具所持有之不動產，特以 IAS 40 『投資性不動產』規範， 1 長期工程合約係指承建工程，其工期在一年以上之合約，例如房屋、橋樑、水壩、船舶及河川 濬 渫 等工程合約。 勤業眾信 February 2011 台北市民生東路三段 156號 12樓 Always One Step Ahead. +886 (2) 2545-9988 2 IFRS 文章分享 其允許企業可選用成本模式或公允價值模式衡量，且應以投資性不動產表達。採公允價 值模式雖可反映帳列投資性不動產之真正價值，但公允價值取得將會是企業即將面臨的 挑戰。因目前不動產業者所作的會計處理與 IFRSs 之規範有顯著之差異，本文將針對不 動產業者常見之不動產建造協議及從事之不動產投資交易進行探討與說明，以協助其於 導入IFRSs時，決定適當之會計處理。 買方可指定主要結構設計之不動產建造協議 適用 IAS 11或 IAS 18 ？ 依據國際財務報導解釋第 15號『不動產建造之協議』 (IFRIC 15) ，若不動產買方在建造 工程開始前及或在工程進行中能指定不動產主要結構部分設計及變動，無論其是否有/ 運用該項權利，該不動產建造協議將符合建造合約定義，而應依照 IAS 11處理。例如 ， A 公司購買土地以興建醫院，並委託B建設公司依其要求設計與建造建築物。於此協議 下，因在建造前，所有醫院主體結構的設計決策係由 A 公司決定，故該協議符合建造合 約定義。是以，B建設公司應將此協議視為建造合約並依 IAS 11處理。反之，