160505江山帝景公寓营销定位思考.ppt

江山帝景公寓营销定位思考 项目精装公寓定位可行方向判定 公寓思考： １、项目公寓性质为“精装住宅”范畴，在目前的市场上，第三套限贷； 精装酒店公寓 （居住方向） 商务公寓 （商务办公方向） 学区公寓 （自住陪读） 整体市场 热销案例 定位分析 1 2 3 2016年4月份长沙市场公寓供应为14.6万方，成交量为9.2万方，成交价格7457元/平。 PART-2 整体市场分析 整体市场 集中在主城区二环内，城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，众多个项目均有规划公寓产品 整体格局 汇金国际 东宸19公馆 铂宫二期 明城国际 东塘瑞府 米兰春天 沁园春御院 像素汇 观湖公寓 恒大华府 涉外公馆 湘腾城市广场 兰卡威国际 万博汇 潇湘国际 西子一间 先锋东外滩 长房时代城 壹号公馆 中信新城 星城荣域 紫檀三期 嘉斯茂广场 金域华府 运达国际新城 泉昇同福大厦 沙发公寓 泰格公寓 少帅府 曙光领峰 帕克水岸 五一中央领域 长盛岚庭 铂金国际 湘麓国际 天翼公寓 沸点100 铂金馆 友谊公寓 观园公寓 大地国际公寓 鹏鑫公寓 泊富广场 藏珑 恒大金都 万达公馆 保利国际 金领公寓 合能公馆 湘域城邦 绿地公馆 将爱公寓 兰亭湾畔 PART-2 整体市场分析 客户购买需求 审视全城，长沙公寓市场客户主要由投资型、自住型、办公兼自住三类客户组成。 明城、蓝湾 利海米兰春天、万科城 德思勤、喜盈门、华晨 第一类客户 第二类客户 第三类客户 投资型 自住型 办公兼自住 PART-2 整体市场分析 客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。 项目 客户来源 年龄分布 职业特征 置业目的 置业关注点 蓝湾国际广场 长沙市区的客户45% 地级市的客户35% 外地的投资客20% 30岁以上 做生意的老板 企业中高管 公务员 投资60% 自住40% 地段与升值潜力 精装修 户型 明城国际中心 娄底、益阳等地级市的客户35% 长沙市区的客户30% 省外投资客户25% 30岁以上 生意人 公务员 老师等泛公务员 投资60% 自住40% 地段与升值潜力 商住两用 开发商品质 东塘瑞府 长沙市区的客户50% 地级市的客户30% 省外的湖南人20% 30岁以上 个体户 私企白领 事业单位 投资60% 自住40% 地段 精装小户 万博汇　 长沙本地人35% 在长沙工作的湖南人20% 地级市的客户25% 省外投资客20% 25-30 40岁以上 生意人 教师 公务员 投资60% 自住40% 地段与配套 教育资源 小户型 壹号公馆　 长沙市区客户40% 地级市的客户30% 省外投资客30% 25-40岁 个体户 企业中高管 富二代 投资60% 自住40% 地段 升值空间 精装修 东宸19公馆　 长沙市区客户70% 地级市客户20% 省外客户10% 25-45岁 企业中高管 事业单位职员 投资60% 自住40% 地段 教育资源 德思勤广场 长沙市区客户60% 地级市及省外投资客户40% 30-50 私营业主 企业中高管 公务员 100%投资 地段 配套 升值潜力投资回报 客户特征 及关注点 PART-2 整体市场分析 整体市场 热销案例 定位分析 1 2 3 热销公寓一：返租酒店成为市场最火爆产品。 热销原因一 外国、观园、东宸19公馆、潮宗御苑、华晨世界广场等项目依靠引进主题酒店， 公寓销售效果十分理想。 东宸19公馆 艾豪斯酒店 观园 速8酒店 潮宗御苑 华美达酒店 华晨世纪广场 豪生大酒店 PART-2 热销原因分析 热销原因二 项目 主力面积 折后单价 总价 套数 销售率 备注 达美美立方 30-60 ㎡ 毛坯7200-7899 22万-30万 1200 30% 低总价+低首付 建安像素汇 24-40㎡ 精装7000 18-28万 1065套 100% 低总价 奥克斯广场 45-50㎡ 毛坯6900 30-35万 450套 100% 低总价 德斯勤城市广场 40-45㎡ 精装9000 30万起 616套 100% 低首付+低总价 建安像素汇 总价18万起 德斯勤城市广场 奥克斯广场 热销公寓二：低总价低首付公寓不限购不限贷销售火爆。 PART-2 热销原因分析 热销公寓三：附带“学位”，主打学区公寓销售火爆！ 项目 主力面积 折后单价 总价 套数 销售率 备注 万博汇 50㎡左右 9800 49万 485套 99.17% 主打砂子塘小学学位公寓 钰龙天下 33-77平 5800 20-45万 1200套 40% 主打长郡双语实验中学 北辰美寓50-57㎡ 鑫远?微中心 明德中学学位 万博汇 砂子塘小学 热销原因三 PART-2 热销原因分析 分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区