成都二仙桥ZLW项目营销策划案定稿105P教学教案.ppt

四、项目发展策略 开发策略 做二仙桥房地产板块市场的领导者 做城东市场的补缺者 开发节奏 项目一期： 推出74 ㎡套二和89㎡套二变套三户型产品占领市场，同时试探市场反应 项目二期89平米套二变三户型高性价比产品提升项目形象 项目三期：115㎡舒适型套三、128㎡尊享型套三推向市场 整体开发节奏 一期 二期 三期一批次 三期二批次 11年10月开盘 12年4月开盘 2012年月9开盘 2012年12月亮相 11.6项目开工 11.7项目亮相 11.10项目样板区域打造完毕，一批次房源开盘准备，借势秋交会交会强势登陆市场 11.4项目二批次借机秋交会亮相 11.20，项目二期到达售预售成都，以强烈的体验式营销实现本批次房源快速清盘 2011.9，项目次于春交会亮相 2011.10 ，一期招商开始启动，三期房源达到现房程度 2011，项目二期达到现房程度 2011.10 ，一期售罄，二期亮相 推盘节奏 整体开发节奏 五、项目营销策略 根据不同的市场环境，项目一般采用的三种竞争导向 在不成熟、供给小于需求的市场，以项目为先导，作为市场的切入点； 在相对成熟、供需基本持衡的市场，以客户为先导，作为市场的切入点； 在成熟、完全供过于求的市场，以竞争为先导，作为市场的切入点。 因此，从我项目所处的相对成熟、供需基本持衡市场现 状来看，我项目应以客户为先导，作为取胜市场的切入点。 项目全盘营销策略 营销策略 项目营销出路 1 两大营销战略 利用知名品牌组合，提升整个项目品牌附加值； 在住宅、商业上，加强品牌互动； 品牌互动 品牌互动 赋予项目服务配套差异化；以星级物业服务的体验性营销作为项目核心竞争力； 赋予项目物业功能差异化；在软性配套上实现与商业互动。 服务竞争 2 两大营销战略 项目营销出路 3 核心营销策略 服务营销策略 量子营销策略 借势营销策略 事件造势策略 点式渗透策略 价格策略 3 5 6 1 2 4 核心营销策略 星级酒店式的物业服务； 体验式营销（设施提前展示、样板层、现场服务）； ………… 服务营销 主城区潜在供给分析及热点区域预判 合壹解析： 未上市地块主要集中在城东（二/三环），合计有19 个项目未上市， 本项目位于此区域，预计未来两年内，供给将会急剧增加，市场竞争将会空前激烈 该区域市场未来两年供应量将达到600万㎡，建议本项目尽快启动，占领市场先机 成都房地产市场分析 市场供给分析 市场总结 主城区潜在供给分析及热点区域预判 市场呈“V”字形发展走势：一、三、四季度成交高企；二季度受政策影 响大，市场在二季度短暂下行后又回升，全年来看较为稳定； 成交均价再创历史新高，各方位均价较去年同期有990-2750 元的涨额； 存量有所上升，但仍处于历史低位； 项目所在城东区域——成华区，从市场数据来看有一定的上升，供应量与销售量基本持平，市场发展较为健康，但市场基础依然薄弱，基数较小，在成都主城区市场所占比重较小； 市场预判 成都政府被动出台国八条执行细则，对2011年成都房地产市场将会产生深远的影响。预计2010年全年成交总量在 600-800 万方之间： 受严厉打压政策影响，2011 年成都楼市成交整体或将沿着低开平走态势发展，但仍有一定下行预期， 平价首置项目市场机会更大：由于2011 年定位中高端项目众多，在当前 打压高房价的背景下，平价首置项目或最为抗跌； 成都房地产市场分析 房产税 国8条后续的调控组合拳 提高首付 限贷加息 限价 监管 保障房 限外 限购 专项研究 限购令对市场影响 成都限购区域与非限购区域成交套数同比变化情况 专项研究 限购令对市场影响 2011年1月，成都楼市新增楼盘34个，2月新增26个，3月新增51个，4月新增楼盘已经超过60个，5月将新增楼盘60余个，显然，4—5月成都涌现大量待售新盘，更有业内人士预计，住房供应或将在未来3个月内出现供应井喷。由此可见，成都楼市周推盘面积与周成交量、成交面积形成鲜明对比，市场明显出现供大于求的状况。 专项研究 限购令对市场影响 新增供应不断膨胀? 刚性需求缓慢释放 1月26日新国八条颁布后，成都楼市周成交量在短期内出现大幅下滑。 2月15日政府出台限购令前，周成交量又出现大幅上涨，这一现象被形象地称为“恐慌性购买” 限购令正式出台后，楼市周成交量大幅下滑并持续表现冷清 周成交面积从3月开始一直维持在低位水平 消费者观望情绪严重，成都房地产市场在未来相当一段时间内，楼市将会继续表现出房交会后的冷清交易状况。 新增供应不断膨胀? 刚性需求缓慢释放 专项研究 限购令对市场影响 竞争态势 项目竞争分析 错位竞争 间接 竞争 错位 竞争 直接 竞争 ZLW 二仙桥版块 驷马桥—八里庄版块 昭觉寺版块 龙潭