房地产基础知识161p教学教案.ppt

（11）附层 即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。 （12）假层 是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M以上的部分。 （13）地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。 （14）半地下室? 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 （15）阳台? 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。? （16）平台? 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。? （17）走廊? 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。? （18）玄关? 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。? （19）隔断? 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.? 按揭的含义： 又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，一般是以其所购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由一成到七成不等，期限由5年到30年不等。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 契税： 单体房屋面积在144平方米以下，契税按总房款的1.5%计征，单体房屋面积在144平方米以上，契税按总房款的4%计征；单独的储藏室、车库按房款的4%计征。商业性网点同样按照4%计征。 分期付款： 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在谈市比较吸引人的销售方式。 一次性付款 这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 物业管理 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。 物业管理服务费 物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。 结构面积 住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。 建筑面积 建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之合。 公用建筑面积 公用建筑面积主要由以下部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。 计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之合，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之合，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积 住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之合。 房屋的建筑面积 建筑面积也称建筑展开面积，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 承重墙：是直接把房屋的力传输到地基的墙体. 非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到