惠州东江新城项目定位报告（最终）88p教学文稿.pptVIP

中信东江新城：（预计2010年推出） 基本资料：总占地面积25万平米左右，总建筑面积60万平米左右，容积率2.3。项目由联排别墅及高层洋房组成。 户型 面积区间(平米) 套数(套) 套数比 两房两厅一卫 70 445 10% 舒适两房两厅一卫 80 36 1% 两房两厅一卫+1房 85 752 17% 小三房两厅两卫 100 939 21% 三房两厅两卫+1房 120-130 830 19% 四房两厅两卫 140 288 6% 花园顶层复式 144-230 107 2% 江景四房两厅两卫 165-200 939 21% 江景顶层复式 320 48 1% 联排别墅 260 55 1% 合计 4440 100% 综上所述，东平-水口片区商品住宅可售产品仍以大户型为主，占区域商品住宅供应七成以上，其中又以三房为主，五房及四房为辅。在产品面积方面，三房以110-130平米为主，其次是100-110平米，而130平米左右或以上的三房较少；四房以 140-150平米为主，165-200平米为辅，而150-160平米的四房较少；五房以170-190平米为主，达到210平米。在销售时间上，到2011年可以基本消化，但新开的项目，如中信和沿海也将是我们的主要竞争对手。 三、未来同区域同销售期的竞争项目概况 未来供应分析：东平-水口片区商品住宅未来竞争依然激烈 项目名称 剩余总规模 2010年预计推售套数 产品类型 主力户型 备注 江南御都后期 约6万平米，共约385套 约385套 小高层、高层 105-130㎡三房 共2期，1期已在售；10年推出为2期 珠光御景湾后期 约15万平米，共约718套 约718套 小高层、高层 150㎡三房 共2期，1期已在售 10年推出为2期 世纪东方城后期 约18万平米 约692套 小高层、别墅 138㎡三房 共2期，1期在售 10年推出为2期 合生上观国际后期 约90万平米，共约3700套 约300套 / / 共8期，1期已在售 10年推出为2期 瑞亨项目 约20万平米，共约1518套 约300套 洋房、小高层 115-130㎡三房 / 中信东江新城 约60万平米，共约4440套 约300套 联排/高层 100-120㎡三房 10年推出为1期 东方威尼斯 约20万平米，共约900套 约300套 联排、小高层 120-152㎡三房 共2期，1期已售完 目前推售2期首批产品，10年推出2期后续产品 小计 / 3000套 / / / 以上分析我们知道，未来东平水口片区的竞争虽然激烈， 但从他们项目的位置和其产品类型分析看来，在2011年的五一 黄金假期将是湾区豪宅市场整体供应比较缺乏的时机，这也是 我们项目入市的好时机，产品不但有市场填白的优势，也能和 中信等项目形成片区的衬托和良好竞争。 内部因素分析 外部因素分析 优势（S） 劣势（W） 1. 西面为新开河，南面鹿江沥、西枝江，三江汇聚，享有三环内稀缺的一线江景。 2. 有一定的生活配套，东南面为华罗庚中学。 3. 用地面积适中、方正，易于规划设计。 4. 本项目仅一江之隔的东湖花园、东方威尼斯、翡翠湾等均已开发多时，形成了规模化效应，拥有成熟的社区，对本项目的潜在客户是很好的引导。 1. 地势较为低洼，雨水期河水有倒灌的可能。 2. 生活配套缺乏、不完善。 3. 北部为刑场旧址，本地客户很难接受附近的楼盘。 4. 宗地内鱼塘面积较大，土方量可能较大。 5.相对周边的地块，我们的地价较高。成 本无形加大，未来的定价更为谨慎。 机会（0） 1.随着东平下沉式隧道、金山大桥、金山大道年底的通车，将会给东江新城带来新的发展契机，大大推动此片区的发展。 2.规划中的东湖公园建成后将形成强有力的景观优势，有望拉动该区域的土地升值。 3. 片区范围内以居住用地为主，商业用地有限，结合5号地设计一定风格的商业街，前景看好。 SO—发挥优势，抢占机会 1、本项目住宅开发选择同类产品配置最高端的市场定位，打造城湾区豪宅形象； 2配合新品牌的推广树立项目高端形象，有利于龙光集团品牌美誉度的提高，实现项目价值最大化。 3、提炼区位价值：城市中轴，湾区豪宅生活圈。 WO—利用机会，克服劣势 1、利用市场机会，建立区域标杆形象。 2、与周边项目同样细分市场区间，引领新片区市场，抢占市场份额。 3、利用“地王”效应有效提升项目的附加价值。价高必有他的价值！ 威胁（T） 1.片区范围内的沿海高速项目、中信项目以及此次与本项目同时挂牌出让的20号地块在各方面均对本项目构成威胁。 2.地块南面的公共设施用地政府部门还没有明确其具体用途。有可能对项目产生较