保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产项目资金管理(最新修正版）.ppt

1.1.1 普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税(续) 1.1 合理利用税收优惠政策 以下表普通住宅定价为例，价格定为5900元/方时，毛利率为39.66%、增值率为18.95%，不用交土地增值税，利润较6000元/方的定价还大一些。因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。 售价 收入(万元) 毛利率 增值额 增值率 土地增值税 税前利润 6,000 30,000 40.67% 5,171 20.83% 1,551 8,960 5,900 29,500 39.66% 4,699 18.95% 0 10,039 据有关资料显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95％。 由于金融危机的影响，恒大未能按期上市，到目前为此，资本市场依然低迷，恒大地产亦未有上市的迹象。这将意味着，如果今年不能上市，恒大将面临资产被瓜分的危险。即便能上市，其成本也是非常高昂。 案例：恒大地产—对赌协议的后果 4、如何办理银行贷款 银行贷款是满足项目后续建设资金需求和减少自有资金占用、充分利用财务杠杆提高自有资金收益率的关键，从项目公司看，银行贷款是房地产项目主要资金来源。 单位：亿元 　 2005年 2006年 2007年 2008年 新增房地产 开发贷款 1328 2996 3616 1802 全部人民币 新增贷款 23500 33000 36300 45900 所占比例 5.65% 9.08% 9.96% 3.93% 4、如何办理银行贷款 4.1、银行贷款的放款条件 （1）自有资金投入占总投资35％以上，目前由于地价占总投比例较高，一般地价支付完毕即可达到自有资金投入要求； （2）项目四证齐全（国土证，用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），主要是控制施工证节点； 4.2、办理银行贷款的流程 （1）与银行沟通，拟定贷款方案； （2）银行前、后台进行项目评估； （3）银行审贷会过会； （4）落实四证、抵押、法律文件等相关放款条件； （5）银行放款；各银行对公司整体授信仍有存量且放款银行具备放款规模； （6）银行贷款资金转出及使用。 4.3、办理银行贷款需关注的事项 （1）合理确定贷款额度：公司每个项目均应在银行可接受的范围内争取最大的贷款额度，一般在总投资的40-60％。 （2）项目前期规划报建时应注意分证：为发挥资源的最大优势，充分地利用银行贷款资金，在前期规划报建时，可根据项目的大小，考虑分拆工程规划许可证和施工证，拆分成若干期，能为今后的融资工作带来灵活和便利。 （3）贷款担保或抵押条件应关注的方面：各子公司在抵押不影响销售的情况下，应优先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物资源。但由于销售需要抵押物涂销，放款后几个月即开始还款，银行贷款资金利用效率较低，为提高资金使用效率，可采用母公司担保方式。 （4）贷款资金使用应关注的方面：要尽量和银行协商，力争突破贷款资金的封闭管理，将贷款通过合理的渠道转出，提高贷款资金的使用效率。否则，公司必须根据工程建设资金需求金额和时点发放贷款，使用多少金额，发放多少金额。坚决避免贷款资金发放后长期闲置在账面的情况出现。 （5）贷款成本及利率调整周期应关注的方面：力争获取市场上最优惠的贷款成本条件。要关注利率的变化趋势，在银行贷款利率处于下降通道时，贷款利率应按季或月调整。反之，则尽量按年度甚至更长的时间调整利率。 房款回笼工作应贯穿于销售的各个环节，保证销售和回笼的目标一致性，将回笼任务责任到人，并与业绩挂钩。加强销售回笼工作应注意以下几方面内容： 5.1、加快销售签约。在销售定价、折扣政策制订、现场宣传等销售各个环节充分考虑房款快速回笼需求。例如在付款方式设定时尽可能减少多期付款方式；在折扣方面设置一定比例的按时签约折扣；折扣向一次性付款倾斜等。 5.2、优化收款流程。房款回笼需要销售部门、法律部门、代理公司、律师事务所、银行、财务部门等多个部门和单位共同努力和配合，要明确各部门岗位责任及工作流程以提高工作效率。特别可以通过房款回笼情况与费用挂钩等激励手段，充分调动代理公司、律所等中介积极性，促进房款的快速回笼。 5.3、充分利用法律手段保证按期付款的严肃性。在认购书、买卖合同、按揭须知等法律文件中严格约定违约责任，充分保护公司利益；对恶意拒缴房款及提供资料的客户要移交法律部及时处理并严格执行，维护按期付款的严肃性。 5、销售回笼应注意的环节 5.4、加快银行按揭的办理。银行按揭款是房地产行业特有的一种资金来源方式，目前，多数客户都采取银行按揭方式支付房款。