成都新津金融中心综合体项目策划方案（132P）幻灯片资料.ppt

步步为营，跑赢大势;旧南城人口密集、商业凌乱无序，车辆云集，环境污染严重，已不符合现代田园城市的发展需要，依据中新津的规划，必须以旧南城为中心开始往外延伸发展;项目处在新津目前的首要发展方向上;项目位于目前新津主城区边缘，属于低价盘认知的区域内;地块自身并无; 南至大件路：新津至成都主要道路，承载新津主要交通压力，双向四车道， 东至兴元三路：新津绿化较好的市政道路 西至新津汽车客运中心（距离200米） 北至老街区：老街区环境杂乱 ;占地面积：40亩（城区内少有较大地块） 建筑面积：写字楼41824平米配套商业5636住宅31801.52平方米 总绿地面积：10120平米 绿地率：35% 总容积率：2.75 住宅容积率：1.1 户型：以舒适型套二、套三为主，面积稍显偏大 ;?;项目营销战略;在新津市场建立品牌影响力 为后期商业造势，谋求长期发展 风险方面：规避风险，快速回现 利润方面：快速周转，提高资金利用率 销售周期：1年 价格期望：住宅销售均价不低于3530元/㎡ 入市时间：2011年5月份;规避开发风险，快速营销，利润最大化，为企业后期项目提升价值，是项目操作的核心目标;现在市场环境怎样，能否解决消化量的问题？;项目营销战略;*;*;新津房产市场土地成交供应量近年有所下降，但是整体成交价格却稳步上升，未来持续看好;在价格上涨的情形下，市场销售依然火爆，存量被迅速消化;随着未来城市发展的建设力度的加大，对楼市的带动作用将会越加明显;新津房地产市场起步较早，伴随与其产业的发展而快速发展，目前处于稳步发展期； 新津以本地及周边乡镇置业为主，外来置业者少，是典型的封闭式内向型市场； 近年来新津房产市场土地成交供应量有所下降，但是整体成交价格稳步上升，未来持续看好； 在价格上涨的情形下，市场销售依然火爆，存量被迅速消化； 随着城市发展的建设力度的加大，对楼市的带动作用将更加明显； ;我们的竞争环境如何？对手在哪里？ 我们的优势在哪里？;项目营销战略;新津分为三大板块：老城区、南部新城、东部新城;南部新城目前配套不完善，生活不便利;典型楼盘;东部新城受工业发展影响，住宅供应少;凭借旧南城较为成熟的配套跟商业氛围，老城区成为住宅聚集区;典型楼盘;南部新城板块内配套不完善，生活不便利，物业以多层洋房、别墅为主 东部新城板块受工业发展影响，住宅供应少 凭借旧南城较为成熟的配套跟商业氛围，老城区成为住宅聚集区 老城区是高层、小高层住宅项目集中地 ;本项目入市时可以忽略新的竞争对手;竞争对手为老城区内持续推盘项目：欧郡、尚品境界、秀城、时代晶座、水城嘉瑞，竞争较为激烈;竞争对手分析——欧郡;产品-户型面积;位置;位置;位置;位置;本案户型回顾;尚品境界、秀城、时代晶座、水城嘉瑞 ;客户价值观;与一级竞争项目相比，几乎不占优势;面对这样的困境，我们的机会在哪里？;新津处于单中心扩张阶段;“城市形象”是此阶段客户的潜在心理需求，欧郡作为领导者，拉开了以形象为主导开发的序幕;;我们怎样才能做到“形象领先”，颠覆客户价值观？;报告结构思路;开发商目标;报告结构思路;市场整体营销水平;由于市场大势好，楼盘销售火爆，造成市场营销意识不强，整体呈粗放式营销;市场调研结果表明，目前新津中高端项目营销的常用渠道如下表所示：;户外广告牌作用显著，重点地段一牌难求，市场现有设计制作水平良莠不齐;广告媒体;售楼处是展示楼盘品质最重要的元素——大部分楼盘售楼处包装较简陋，不利于形象的展示，少数中高端楼盘重点打造，促进销售效果明显;大部分楼盘展示及导示系统设计水平较低，细节处理不到位，大盘开发商相对更注重细节，精细化程度高;工地现场包装大多较凌乱、粗糙，破坏项目整体形象，楼体广告功能没有得到充分发挥，少数项目水平较高;新津市场营销现状总结（一） 　　　　　;新津市场营销现状总结（二） 　　　　;报告结构思路;主要借鉴意义：;项目概况;在无其它展示的情况下，围墙与导视牌做到极致，成为传播高端产品形象的载体;推广主题鲜明而有冲击力，营造高档国际化形象;色调鲜明，反差强烈，易于起势，高调占位;强势营销活动贯穿始终，持续轰动市场，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现快速销售;多次认筹和开盘，通过控制开盘房源数量营造热销局面，实现小步快跑;案例营销的关键成功因素总结;案例对本项目的启示;报告结构思路; SWOT;营销战略的形成思路;高形象占位，重塑新津北城区价值体系;在落实战略之前，我们必须首先提炼项目核心价值主张;客户定位——按收入水平划分新津市场客户为财富阶层、中间阶层和工薪阶层，他们的置业需求特征有明显的区别;客户定位——通过各类客户需求点与项目现实情况匹配分析，确认本项目的核心客户中高端客户，同时高端客户和中端客户延伸;;引导型客户是本项目产品营销引导的首要目标群体，抓住他