戴德梁行2009年天津拿成林道项目商业部分策划建议教学教案.ppt

天房发展－昆俞路项目; 分析篇; 天津市房地产市场分析;天津市房地产市场分析; 2006年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增14.0%，2007年仍保持着增长的趋势，仅1-9月社会消费品零售总额完成1187.97亿元。; 天津市房地产市场分析;数据来源：天津市房管局; 东丽区房地产市场分析; 河东区房地产市场分析; 空港物流加工区;远洋地块;项目周边市场分析; 土地市场;; 本项目周边现实及未来供应地块总建筑面积约244万平方米，虽然总体供应规模巨大，但同期入市的同类产品项目不多，因此市场竞争氛围不十分浓郁。 ; 普通住宅市场;汉拿项目;百合春天;项目周边市场分析; 远洋新干线项目位于东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口，住宅部分占地15万平方米，建筑面积29万平方米，共计70栋，建筑形式为6层、9层、11层、14层，层高2.8-3米，一梯两户，住宅预计明年3月开盘，主推90平米以下小户型，均价为7500元/平米。;90平方米两室两厅; 空港国际中心位于天津空港物流加工区内中环西路与西二道交口东南侧，占地面积1.565万，地板采暖，建筑面积：6.77万，由三栋11层的小高层及裙楼构成。 三栋主楼分别为国际四星级酒店、公寓及写字楼。 1-3层的层高为4.8米，4-11层的层高为3.3米。公寓为精装修，户型以50-120平米为主力户型。酒店式公寓3梯17户，预计2008年3月开盘，均价7800元/平方米。;项目周边市场分析; 皇冠国际广场位于空港物流加工区中心大道以东，东四道南侧，开发商为圣光置业。主要产品为公寓、写字楼、酒店，皇冠国际广场2007年10月开盘，公寓产品为精装修带家具家电，均价10800元/平方米，共计380套，面积有60-70平米一室，110-120平米二室，150-160平米三室，预计09年初入住。; 通过对项目周边地块及在售项目调研，目前在售项目有皇冠国际广场的酒店式公寓产品和百合春天项目二期尾盘，远洋新干线、空港国际中心两个项目仍处开盘前的蓄势阶段，汉拿项目未正式在市场亮相预计将与本项目同期入市。 百合春天项目自首期开盘以来，以略低市场售价的策略进行全盘销售，一度热销取得了不错的销售业绩，该项目二期仅剩1栋21层板式高层，预计2007年年底开盘。项目三期建筑规模9万平方米，具体开盘时间未定，预计与本项目同期，届时将与汉拿项目形成对本项目的直接竞争。目前市场中产品同质化严重，因此我们建议本项目产品深入差异化设计，以占有市场竞争优势。; 购买力市场; 典型项目成交客群分析; 从百合春天项目开盘热销，可以看到目前项目所属区域内的新建普通商品房住宅缺乏，百合春天项目的销售均价由开盘初期的4600元/平方米涨至目前的7500元/平方米，客户的购房需求未减，区域市场购买力充足。本项目为“70/90”产品，在主力户型面积区间上较百合春天项目更符合当前购房者需求，且产品品质、舒适度更具竞争力，因此本项目销售价格只要不偏离区域市场主导价格，定能分离周边及空港物流加工区内项目的目标客群。;;;;医疗机构分布;; 目前项目周边生活资源对本项目的直接辐射力度不够，但可达性强，能够满足项目入住后业主的基本生活需求。随着项目周边市政配套设施建设的逐步完善，项目周边的生活资源将更具便捷性。;项目本体资源分析;项目西侧现有居住区; 交通、路网分析; 项目所在区域距离快速路卫国道和外环线较近，项目南侧的成林道车辆较多，路况较好，西侧的登州路，目前可以通车直达卫国道，但路况相对较差，而项目与外环线之间小王庄路段路况条件同样很差，车辆无法正常通行。虽然有10多条公交线路能够到达项目所在区域，但所设站点离项目相对较远，步行需要10-25分钟，为出行带来不便。项目建成后，随着市政配套的完善及未来地铁二号线、七号线的通车，将使该区域的交通便利起来。;; 项目户型分析; 本项目产品户型较为丰富，其中一室2种户型共117套，两室6种户型共735套，三室3种户型共210套。户型特点如下：; 项目外檐、园艺绿化分析; 区域未来前景分析; 通过对项目自身资源及项目所属区域前景分析，我们认为本项目所属区域价值潜力巨大，市场人气易于提升，同时项目自身产品无论从户型设计还是产品功能方面均具区域市场的领先性，同周边在售及预售项目相比具有一定竞争优势。 ;项目SWOT分析;; 定位篇;项目定位依据 客群定位及特征描述 项目定位 卖点整合 案名 价格定位 配置定位及建议 ;项目定位依据;客群定位及特征描述;客户类型;客户类型;客户类型;项目定位;形象定位;卖点整合;案名;天房·翠海红山;