开发商和代理商委托代理关系研究.PDFVIP

第28卷 第6期 重庆建筑大学学报 Vo1．28 No．6 2006年 l2月 Journal of Chongqing Jianzhu University Dec+2oo6 开发商与代理商的委托代理关系研究 傅鸿源， 潘俊文 (重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆 400045) 摘要：随着房地产市场的日趋成熟和完善，专业分工的越来越细，房地产开发商委托代理机构销售逐渐 成为市场的主流。文中通过分析房地产开发商与代理商之间的委托代理关系，指出在信息不对称的情 况下，开发商和代理商都将有可能面临对方的道德风险。应用贝克尔一斯蒂格勒的委托 一代理模型深 入分析了代理商采取道德风险的影响因素，然后分析了开发商的道德风险行为，最后提 出解决问题的对 策建议。 关键词：委托一代理；道德风险；对策建议 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 文章编号：1006—7329(2006)06—0102—04 Study on Principal—-agent Relationship between Developers and Agents FU Hong—yuan，PAN Jun—wen (College of Construction Management and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400045，China) Abstract：With the development of real estate market，the agency model will be more popular．Under asymmetry of infor— mation，both developer and agent are faced with moral hazards．In this paper，the authors analyzed the Principal—agent relationship between developers and agents，and used a principal—agent model to analyze the influencing factors for a· genth moral hazards，and the influencing factors for devefoper~moral hazards，at last，the authors provided some ideas to solve this problem． Keywords：principal—agent；moral hazards；countermeasure advices 开发商的房地产销售模式可以分为自行销售和委 指开发商与代理商通过双方之间签订房地产销售代理 托代理机构销售。随着房地产市场的日趋成熟和完 合同，代理商针对开发商提供间接面对个人的服务，开 善，专业分工的越来越细，委托代理机构销售将逐渐成 发商向代理商支付代理佣金。这实质上是经济学意义 为市场的主流。委托专业的代理机构进行销售，开发 上的(不是民法意义上的)一种委托一代理关系。开 商不用把过多的精力放到楼盘的后期销售上，有利于 发商被称为委托人，代理商被称为代理人。委托人想 节约成本；但是房地产代理业在我国尚属新兴行业，相 使代理人按照自己的意愿选择行动，但委托人不能直 关法律法规尚不完善，在这种环境下，开发商与代理商 接观测到代理人选择了什么行动，能观测到的只是一 双方都有可能面临对方的道德风险。如何避免这些风 些变量，这些变量由代理人的行动和其它的外生随机 险，对房地产代理行业健康有序的发展意义重大，本文 因素(称为“自然状态”)共同决定，因而开发商对代理 就此进行研究。