曲靖南城门五村19亩地块初步发展建议42p幻灯片资料.pptVIP

前 言 锦东地产第二季——南城五组城中村改造项目 曲靖南市区——就目前曲靖城市地产的格局及购房群体的角度来看，南市区是中高端项目密集的区域。区域内不缺乏配套资源强大的项目，物业形态丰富；也不缺乏交通便利的项目、更不缺乏高品质的项目。各种物业形态、任何一个项目都在寻找自身的产品差异化，这些项目时刻都在市场上释放自己具备差异化、品质化的卖点。 南城片区属于曲靖逐渐成熟和强大的“宜居”区域，我们理所当然面临着激烈的市场竞争。因此，在市场繁复的区域和环境中，我们需要评估本地块及区域市场、产品的特性、细分市场，寻求符合地块基础特色的定位，找到市场某一类产品的空白市场来开拓，是本项目要深入去研究的问题。 深入研究第一步：我们有什么？我们能做成什么？ 在我们的策划眼里，我们不缺乏创意，不缺乏高度，但是任何创意和高度都离不开项目的本质。 ——让我们如实的研判项目地块及区域本身 地块区位 位于南城门片区，人口活动密集；靠近主城区，同时依托区域内大型综合配套项目，物业未来具备一定的升值潜力。 位于城市居住较为密集的南片区 项目位于曲靖南片区，珠江源大剧院周边，南城门1公里商圈范围内，距离主城区核心商圈较近 享受南片区未来便利的综合配套 受益于麒麟嘉城大型综合商业的运营，一定程度上带动了未来区域内物业的升值潜力 地块风貌 地块四至 东经长兴路可到达麒麟嘉城片区；西面临城中村；南面可达曲靖南部核心居住区；北面经子午路可达南城门、麒麟南路商圈 资源环境 地块四面均被居民自建房包围，周边建筑规划密集、压抑；整体环境为差，不具备可发展的景观、生态资源 周边人群 区域内人群以外来打工人员为主，扎堆租住；城市中低端收入型地缘客户为辅；人口密集，但整体人口素质相对较差 四面被城中村包围，缺乏可发展的景观资源；区域内整体风貌环境较差。 地块交通 与主城直线距离相对较近，但部分路段路况较差，项目进入性交通复繁杂，需穿越城中村 周边交通情况： 目前到达项目地需要路经城中村，道路情况较差；进入性交通需要穿行 西侧进入性相对便利，东侧道路由于目前被集贸市场占据，交通十分拥挤，进入性项目受阻 公交车通行情况： 项目附近有一公交车站，也是目前区域周边唯一一条公交车线。 本案 南城门 主 城 区 西侧路况 南侧路况 东侧路况 子 午 路 周边配套 目前周边配套十分匮乏 项目周边1.5公里范围内大型生活配套设施匮乏；缺少药店、医院、生活超市 周边城中村镇，流动人口集中，无商业，业态主要满足基本生活为主 项目周边的商业业态以网吧、酒店、五金、汽车零件配件、美容经营为主 地块周边大型生活配套匮乏，商业以满足基本生活的初级配套及娱乐配套为主 本案 职中 职中 幼儿园 KTV会所 菜市场 项目地块初步定性： 从地块基础条件分析得出，地块本身及周边不利环境因素制约了项目往品 质型住宅的发展方向。按照现有条件评估，地块仅具备发展以满足城市普通 居住功能的快消产品的条件 地块环境评估小结 周边缺乏大型生活配套设施，现有条件居住品质感无法通过配套体现 四面被城中村包围，周边环境较差；进入性交通复杂不便利 周边缺乏成型的自然资源支撑，不利于项目后期品质的打造及价值提升 1 2 3 区域竞争分析 南片区住宅项目供应体量约为60万方，套数约为5500套，竞争十分激烈；主力供应产品以110㎡以上的舒适性三房为主，功能与性价比结合的小户型刚需产品偏少； ☆区域价格：2800-4000元/平米； ☆ 客户特征：本地升级客户，地州迁移客户 ☆产品形式：高层、小高层产品为主； ☆未来趋势：供应较大，片区竞争日趋激烈 区域 楼盘名称 楼盘品质 建筑形态 户型区间 总户数 两房比例 三房比例 四房比例 销售率 南市区 云峰花园 中档 点式 57-142㎡ 362 20% 70% 10% 90% 彩云佳园 中档 板式 98-136㎡ 126　 20% 46% 12% 78% 麒麟嘉城2期 中档 点板 86-127㎡ 700 14% 56% 30% 2期售罄 景泰瑞园 中档 点板 89-141 501 11% 89% 0% 未开盘 官城国际 中档 点式 107—139㎡ 186 0% 85% 15% 98% 世纪涛岸2期 中档 板式、点式 85-143㎡ 352 14% 50% 36% 91% 阳光上城 中高档 点板 57—170㎡ 1114 10% 56% 26% 一标段售罄 金座福城 中档 点板 85—124㎡ 1782 23% 56% 11% 90% 御景花香 中档 板式 1