星旗集团水西博驿项目营销策划方案（终稿）126P教材课程.ppt

水西博驿项目营销策划案;PART 1 初识百里杜鹃;国家5A级旅游景区、国家生态旅游示范区，位于贵州省毕节市大方、黔西县交界处，因整个天然杜鹃林带宽1～3千米，绵延50余千米（100里），总面积125.8平方公里而得名。百里杜鹃是“世界上最大的天然花园”，有“地球彩带、杜鹃王国、养身福地、清凉世界”的美称。百里杜鹃风景区是国家著名5A级旅游景区之一。;位于百里杜鹃风景名胜区百纳乡和普底乡的交界处，投资50亿元，2015年基本建成。新城分游览区、旅游服务区、公共设施配套区、居住社区、风景恢复区、风景保护区六大类，包含生态茶园游览区、彝族文化园游览区、百花谷游览区、中心旅游服务区、中心公共设施配套区、庙脚旅游服务功能区、东南部山体风景恢复区等十个功能区，旅游服务功能齐全。;以杜鹃花、水西文化为内涵;百里杜鹃风景区;PART 2 项目价值剖析;百里杜鹃属于自然生态型与休闲娱乐型相结合的旅游类型。;CBF观点： 杜鹃花期才短短2个月 所以，杜鹃花不是卖点 自然生态、 以及项目独特的气候条件 与大城市的雾霾、高温等极易形成强烈的反差…… 这些才是百里杜鹃景区真正的价值所在！;项目基础价值分析;项目位于百里杜鹃景区大桥村境内，距离花海文化城规划中心仅1公里。 距离杭瑞高速入口10余公里。;项目位于百里杜鹃景区大桥村境内，位于山谷底部南北狭长分布，处于五水交汇地段，黔大高速高桥穿境而过。;黔西具有影响力的企业——星旗实业打造！ 成功的索玛花园酒店运营平台。;项目价值提炼;项目价值提炼;PART 3 项目操作模式;先看个案例~;太阳河度假区，美国;[关键字]： 成熟郊区度假居住区、成功开发;太阳河度假区是美国西北地区著名的度假目的地，已发展为度假和居住完美结合的城郊社区;混合游憩区和度假居住区的整合开发，使太阳河成为集“旅、居、业”于一体的完善度假城;针对非长期居住的旅游度假客群，建设太阳河度假村，形成区域游憩活动中心;丰富、优质的主题度假设施建设，建立了对多种类型客户的丰富吸引;*;*;*;*;*;*;当然，百里杜鹃非太阳湖。 太阳湖之于水西博驿，亦有成功借鉴经验： [启示录]： 旅游地产绝非是简单的完美作品，更是复合型需求的结合体； 产品售完不是成功，能吸引人，项目运营成功才是关键！;回到国内，看看国内的案例~;海兰云天;开 发 时间 序列;开发策略：典型的以休闲度假旅游开发带动房地产开发模式，通过前期配套的投入以及景点的打造，提升土地价值，为后期住宅开发奠定基础。;青城山项目：芙蓉青城/上善栖/青城山房;项目名称;东部华侨城——天麓;时间轴;通过主题乐园的开发带动整个区域的成熟;项目操作模式探讨;PART 4 项目整体定位;主力客户群定位;核心客户群;别墅的主客户群，产权式别墅主力客户群： 1、在其他区域还有物业； 2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用； 3、来自于黔西大方及毕节各个区域，同时包括贵阳地区，对项目旅游资源较看重；;别墅物业的次要客户群： 1、认同项目的山水资源； 2、以黔西、大方及毕节市场为主，购买用途主要是第二居所； 3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。;企业会所客户群： 1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模； 2、看中项目的自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议； 3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性； 4、对于培训和拓展训练配套非常看重。;;;*;*;*;*;PART 5 项目产品建议;;休闲娱乐 打造特色休闲度假资源;攀岩;垂钓区;网球场;儿童迷你高尔夫是一项集运动和娱乐为一体的有趣活动， 是微缩的高尔夫，非常适合平地有限的本项目采用， 园林式球场可设计成欧洲风格、中国园林风格、 童话故事风格、科幻风格等多种风格。 可以成为项目的一大亮点。;规划各种与国内其他旅游地迥然不同的奇特的游乐设施;CS战区;;让您在健身时与大自然一起呼吸;在林区内，业主通过购买物业，可以选择领养景区内的名贵树种;将引进各种鲜花品种，并在不同季节向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花的海洋所带来的休闲娱乐。;;主题商业区—— 风情商业街;主题商业区——主题餐饮;在主题商业区中，无论是餐饮还是超市都将以结合传统中国特色与异域风情。 建议规模控制在200平方米左右;主题茶楼 棋牌室;主题商业区——特色SPA;主题商业区——特色农产品交易市场;酒店装修提供多种风格，或充满浓郁的风情格调，或或童趣十足的童趣梦幻;国际会议中心;定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐”;OV商务别墅;国际角度，发达国家已开始进入低层、低容积率、高绿化率、宽阔安全空间的商务办公时代。;OV商务办公;别墅生活;品质休闲;道路，也应该是一道风景。。。。。。;亲爱的vil