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武汉城市群商品房价格的影响因素的研究 　　摘要：为了探究武汉城市群商品房价格的变化规律及其价格的决定因素，促进武汉城市群一体化建设。通过一般OLS模型初步确定商品房价格的主要影响因素，在此基础上运用ESDA分析各地市之间是否存在显著的空间差异，运用空间杜宾模型分析空间因素影响下的商品房价格核心影响要素是土地价格和经济发展水平，并提出对应措施。 　　关键词：武汉城市群，商品房价格，ESDA，空间杜宾模型 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）11-0003-10 收稿日期：2017-09-21 　　1 引言 　　?S着中国经济进入“新常态”阶段，经济增长模式正面临由要素粗放型驱动向创新发展模式转变的重要机遇期。新常态经济的目的是满足人民日益增长的物质文化需求，增强国民幸福感。而在当前阶段，房价是否合理，是否“居有其所”成为衡量居民是否幸福的重要指标。因此，深刻理解影响房价的核心要素成为房地产市场宏观调控，增强新常态下居民幸福感的重要方式。 　　既有文献从价格预期、土地价格、信贷市场、利率、经济发展、居民收入、建设成本等多角度房价的影响因素进行了全面分析。价格预期：况伟大（2010）对中国35个大中城市1996-2007年数据的实证研究表明，预期对中国城市房价波动的确具有较强解释力。任荣荣（2008）对1999-2005年间35个大中城市的样本数据分析得出，预期的重要作用在房价较高的城市表现最为突出，“未来价格会高涨”的预期会使居民对住房的需求过度膨胀。聂名华（2015）运用面板门限模型基础研究则发现，不同经济水平下预期对房价的影响具有非线性特征；适应型预期对房价影响随居民收入增长呈U型变化，不确定预期对房价影响随收入增长率的上升而下降。土地价格：关于地价与房价的关系，国内形成了多种方向不同的观点，主要分为：地价决定房价、房价决定地价、房价地价关系不定论。严金海、刘琳采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法研究得出，短期内房价决定地价，长期内二者互相影响。信贷规模：多数学者认为银行信贷与房价显著正相关。陈志英（2013）利用格兰杰因果检验、脉冲响应等方法分析得出，房地产信贷规模变动是房价变动的格兰杰原因，金融过度支持是我国房价上涨的重要原因。邓宏乾、高铁梅等运用动态面板广义矩估计法进行测度，发现我国住房有很强的投资属性，住房信贷扩张对房价上涨有促进作用；信贷规模对东、西部地区影响都较大，而中部地区更多依赖于本地经济发展状况及需求因素，受信贷规模影响较小。利率：学者关于利率与房价关系的看法多数较为辩证。孔煜（2007）认为，持续低利率在一定程度上是我国房价上涨的原因，但敏感程度较小，持续低利率引起的投机因素之影响不容忽视。余华义等通过理论分析认为利率变化会同时对房屋供给与需求产生影响，房价变化取决于两种影响的强弱比，中国近年来较低的实际利率刺激了房价上涨。经济基本面：研究者对此产生了三种不同观点。第一种认为有显著影响，如段忠东（2007）综合运用相关性分析、协整检验、脉冲响应函数与方差分解等实证检验发现，房价与产出之间存在正反馈作用机制，产出无论是短期还是长期都能显著正向影响房价。第二种认为没有较大影响，如余华义（2010）发现，中国特殊的房地产政策导致经济基本面对房价不具有稳定的解释关系。沈悦（2004）运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量等分析方法研究发现，1998年以后经济基本面已经无法很好的解释各城市住宅价格的增长。第三种认为该因素存在负影响，如孟庆斌（2014）将购房者、房产商与中央银行纳入统一模型研究发现，经济增速提高虽在短期推高房价，但社会不满会促使政府出台政策抑制房价，反而使房价涨速变慢。居民收入：研究普遍认为，人均可支配收入的增长与房价增长之间存在正相关关系。屠家华（2005）采用单位根检验、EG两步法和VAR模型对上海房地产市场数据分析发现，人均可支配收入是中房上海综合指数变动的主要因素之一。苏亚莉（2011）建立双弹性面板数据模型进行实证研究表明，城镇居民可支配收入以及居民年末储蓄额的增加会使房地产价格显著上涨。商品房建设成本：吕品（2009）通过统计分析和计量分析对生产成本构成与房价的关系进行研究，发现建筑成本的升高由生产要素市场和建筑品质发展趋势所决定，而房价增长在长期受到建筑成本提高的影响。邹至庄（2010）从耐用消费品需求与供给的标准理论出发，在联立方程框架下估计城镇住房的需求与供给方程，发现建筑成本的变化与人均收入变化一起决定了房价的整体趋势。 　　武汉城市群，又称武汉“1+8”城市圈、“大武汉都会圈”，是指以中部最大城市武汉为圆心，覆盖黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门等周边8个大中型城市所组成的城市群