智弘投资-广东南路住宅项目营销策划报告106p幻灯片资料.ppt

项目定位 总体定位： 30万平方夏威夷风情国际滨海度假社区 直接表现项目规模，彰显规模恢宏大气 体现项目岛式规划，聚焦项目园林风格，表达项目高品质 代表项目建筑特色，体现项目高档次定位 直接描述项目倡导的滨海度假生活模式 63 推广案名建议： 蓝岛国际花园 项目定位 “蓝”-- 代表项目滨海项目，直接引入项目倡导的度假生活方式 “蓝”-- 在海洋文明时代的今天也代表海，表现大气，也表示国际化； “蓝” – 也代表科技，智能化 “岛” – 代表项目创新的岛式设计； “岛” – 也代表新时代贵族度假方式，代表尊贵、私密； “国际” --与项目建筑风格吻合，又体现项目档次和形象 “花园” --用最朴实的社区称号，体现项目自然、纯朴，彰显大气沉稳 其他参考案名：领海国际、海澜半岛、长岛绿洲、领海国际、蓝湾半岛 “案名” ----- 案名是一种向往， -----案名是一种方向， -----案名是一种态度， -----案名，是行为。 64 目标消费群定位 项目客户定位 本地企业中高级管理人员 在北海经商私营企业主（含外地） 北海政府事业单位中高级人员 外地在北海退休养老客户 外地来北海度假旅游客户 外地在北海业务往来客户 本地改善居住、投资客户 外地养老、度假、投资客户 低端客户 价格是购买重要因素 生活方便及生活成本重要考虑因素 不强调服务 中端客户 性价比是购买考虑的重要因素 在乎生活方便及成本 一定的服务会吸引购买 高端客户 产品的价值是考虑的首要因素 在乎生活环境及人文氛围 需要优秀的服务 便利性及生活成本不是首先考虑因素 高端客户 在乎资源的私享 身份象征比产品价值更重要 注重圈子社交、低调 完善的、一对一的服务是他们的选择 65 项目形象定位 深邃 感性 成熟 格调 ***平面表现意象参考*** 66 价格总体定位 竞争性均价：4720元/平方米 以上均价是基于现在市场行情核算得出的，仅作为衡量项目经济性作参考，不能当做未来开盘定价标准。由于市场瞬息万变，价格随时出现调整，项目开售需要重新核算均价。 5020元/平方米 + 300（品牌、标杆溢价） 因素项 权重打分 本案 森海豪廷 万泉城 同和水岸香堤 国际新城 圣美阳光 地段 100 100 100 100 110 95 商圈 100 100 100 100 120 90 交通 100 120 110 100 120 100 海景 100 150 100 20 20 80 品牌 100 110 150 120 90 90 规划 100 100 100 80 80 90 建筑 100 100 100 90 90 90 户型 100 90 100 90 70 80 园林 100 80 90 70 50 60 规模 100 120 120 100 90 100 形象 100 90 100 90 60 60 物业管理 100 90 130 80 60 60 营销推广 100 80 100 100 60 60 总计 1300 1330 1400 1140 1020 1055 均价 　 4900 4500 4200 4100 4100 比较价 　 4789.47 4178.57 4789.47 5225.49 5052.13 楼盘权重 　 25% 25% 25% 10% 15% 比较售价 4719.75 67 4.营销战略 4.1 营销战略的破局 4.2 营销战略的分解问题 68 营销战略的破局1——项目展现 营销战略的破局2——客户破局 69 北海的主力客户在哪里？ 项目的主力客户在哪里？ 如何对这些客户进行精准打击？ 客户的心理需求在哪里？ 客户的精神需求在哪里？ 客户认为什么最有价值？ 回归初始的策划思考 项目展现 客户的心理需求在哪里？ 客户的精神需求在哪里？ 客户认为什么最有价值？ 品牌？ 品质？ 品位？ 欲望！ 欲望是非必需的，是超越物质需求的 精神满足。 欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。 欲望 Desire 稀缺 Scarcity 时尚 Fashion 身份 Status 70 营销战略的展现破局 广东南路，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完善建设中 区域特征 区域发展阶段 成功营销方向 区域“少年”期 基于区域价值，重新定义产品 重新定义产品，建立有别于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。 营造时尚感 追逐时尚潮流元素 营造稀缺感 占有稀缺并炫耀 营造身份感 渴望尊贵至尚的地位 71 完成项目营销动作 拟定案名 “蓝海国际花园”，形象锋锐，超前，使人产生时尚之地的联想。 时尚感 将国外普遍使用的装饰材料，如：遮阳卷帘引入到项目