经济新常态下房地产巿场的调控政策取向.docVIP

国信观点 经济新常态下房地产市场的调控政策取向 2014年末全国多地楼市在房地产调控政策的利好下出现“翘尾”，但这仍然无法掩盖市场整体低迷的现实。新年伊始，地方政府再次出手救市，这使得房地产调控可能再次成为楼市的关键词。当前我国经济已经进入新常态，楼市在诸多因素影响下也不可避免开始逐步进入新的发展阶段。正确理解经济新常态下我国房地产市场的变化，才不至于使得我们对房地产市场做出不合时宜的调控对策。 一、影响当前房地产市场走向的宏观环境 1.经济发展进入新常态 改革开放30多年来，经济年均10%左右的持续高增长，把中国带到了世界第二大经济体。随着国民经济总量基数增大，支撑经济发展的人力资源、自然资源以及制度安排和经济政策等要素正在发生变化，再加上国际金融危机的影响，我国经济增速呈现逐级放缓的态势。当前经济发展已经进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的三期叠加阶段。这一阶段经济发展最突出的特点就是经济增长速度从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，经济发展的动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。 同经济进入减速换挡、提质增效新常态阶段一样，我国的房地产业经历了自1998年房改以来保持快速发展、价格快速上涨的阶段，如今也步入一个新阶段。房地产业从居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。 2.城市化进程放缓 在过去二十年间，中国的城市发展欣欣向荣，城镇化进程不断加快，到2013年底城镇化率达到53.7%，根据当前国家的城镇化目标，到2030年城镇化率将达到70%。这就意味着中国还有近3亿人将要在城市安家，购房需求的总量显然还比较大，但是城镇化进程相对于前期的速度显然是放缓的。在本世纪初，我国的城市人口以每年3%的速度增长，但是到2010年已经降至2.5%。根据IMF的估计，随着总人口增长在2020年之前降至零位，我国的城镇化率有望进一步降至1.5%。也有专家预计到2020年中国城镇化速度可能只有0.8%或1%，城镇化速度的下降将明显拖累房地产的发展速度。但是，城镇化在各地的放缓步伐显然是不同的，广大城镇化率较低的中西部地区城镇化进程有望比东中部要快，这使得房地产需求在区域上显然有一定差异。 3.人口结构开始发生改变 我国人口基数大、增长快，长期以来人口红利成为中国经济快速发展最重要的因素。但是，2010年的第六次人口普查显示，中国人口领域发生了重大变化，包括劳动。人口走向负增长、生育率水平偏低、年龄结构不合理、老龄化进程加速等等。政府统计数据显示，中国劳动年龄人口(15岁至59岁之间)的官方数据在2012年达到峰值，并在之后的两年里每年下降数百万人。最近几年开始的劳动力市场趋紧和许多行业工资上涨已经体现了这种转变。不容争辩的事实是中国购房年龄人口数量将开始下降，房地产市场将经历需求结构改变，甚至在很多城市有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。这种人口结构的变化不得不让人想起曾经的日本房地产市场。日本的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。因此，中国当前人口结构的变化对于房地产市场的影响必须引起足够重视。 二、房地产市场发展面临的问题 当前房地产市场受到成本上升、房价停滞甚至下跌及高端住宅需求下降等一系列内部因素影响，加上国家出台不动产登记条例以及信贷收缩等外部因素影响，最重要的是房地产市场总体的供大于求，致使房地产市场整体比较低迷。虽然去年已陆续有城市放开限购，但整个大环境和人们对于市场预期的变化对房地产的政策刺激反映已经越来越弱，而且政策的边际效应逐渐衰减。虽然，目前总体政策在趋向回暖，但是房地产市场发展存在的主要问题仍然值得担忧，一定程度上，这些问题的解决程度关乎房地产市场能否软着陆。 1.房地产去库存化压力较大 伴随经济新常态的发展，房地产行业的深度质变也正在开启。国家统计局1月20日公布的数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有6百万套。而根据国家统计局公布的数据，2014年全年，全国商品房销售面积12亿平方米，按此计算，除去新开工面积，当前的库存量需要半年以上的时间来消化。 虽然从去年四季度以来，随着“930”房贷新政、公积金新政、央行降息等利好的推出，使得楼市库存消化的速度出现了一定程度的改观，但是，楼市现有的供需格局依然并不乐观。无论从政府层面、还是市场现实的格局方面，消化库存仍将是2015年楼市政策的主基调。 2.房地产开发投资和销售下滑严重 在库存创新高的同时，2014年房地产开发和销售增速显著下降。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长