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浅析城市综合体开发的要点 　　【摘要】城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。简言之，就是通过各个功能互谋其利，创造更高的价值。城市综合体的开发在资金、开发节奏、配套资源、整合能力、人才团队方面对开发商有较高的要求；同时，也是一项系统工程，需要对各业态、上下游产业链充分了解，在此基础上，进行各阶段的整体策划，统筹好各方面关系。 　　【关键词】城市综合体；开发商；必备条件；发展趋势；开发要点 　　【中图分类号】F29 【文献标识码】A 　　【文章编号】1007-4309（2012）04-0070-3 　　一、 城市综合体的开发背景与开发类型 　　（一）开发背景 　　城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。优越的地段和区域催生了城市综合体，经济发展和消费升级加快了城市综合体的发展。鉴于中国近年来超级大城市的规模化扩张，被国内公众熟知的已不仅仅是一些国外的城市综合体，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古广场，国内各大城市都出现了各具特色的综合体，如各地的万达广场、万象城、北京国瑞城、上海恒隆广场等等。 　　（二）开发类型 　　1．按性能分，城市综合体包括以下几种： 　　商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，唯有居住物业。 　　商业综合体——区域中心，以购物中心为主导。 　　生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%。 　　单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。 　　综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。 　　2．按地段分为以下几种： 　　城市中心综合体、副中心综合体、区域和新城综合体、社区综合体。 　　3、按档次分为： 　　高端奢侈型综合体——源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌；中档生活型综合体——三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。 　　但事实上，一个综合体往往不是机械地呈现单一业态，而是以上多重类型的叠加。 　　二、 城市综合体的应用优势与发展趋势 　　（一）应用优势 　　1．高效的时空利用率 　　城市综合体较功能单一的建筑物在空间利用方面有着明显的优势。首先，由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，因此，它对土地的利用是多层次的、重复的，并且还可利用裙房的屋顶作为室外活动空间，这是对城市用地空间的再开发。其次，综合体通过使空间多用途化来达到充分利用城市空间的目的，城市公共空间不再是各种不同活动的分割，而是多功能共生的空间构成，这使之充满活力。再者，缓解了交通拥挤的状况，节省了大量时间，同时又使城市空间效用的发挥更具连续性，从而提高了城市效益。 　　2．有效的自我调节机制 　　各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。由于城市综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，能较好地把握社会需求变化的脉搏，当城市生活需求发生变化时，将进行自我调节以适应新的要求；当综合体运行良好，外部条件又提供可能的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强。 　　（二）发展趋势 　　1．复合的功能越来越多，建筑规模越来越大 　　常形成跨街区多体块组合方式，形成巨型城市综合体复合结构或称超级主体结构单一的复合结构。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织到一个地上、地下相互关联的空间中，并与周围其他建筑连接成一体。 　　2．强调城市建筑、市政设施综合发展 　　将城市环境构架体系和基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下二向度空间发展，构成一个流动的连续的立体的城市空间体系。 　　3．空间、流线组织的立体化 　　立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的建筑内部中庭、既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化、多向度的发展趋势。 　　4．建筑功能与空间的城市化 　　由以上可知建筑内部的中庭、广场成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共建筑（中庭、广场），不但服务于建筑本身，而且成为整个城市的著名场所，服务于整个城市。这些都使得城市综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能。建筑室内、外空间、城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。 　　三、 开发商开发城市综合体须必备的条件 　　（一）对开发商资金的要求 　　从建筑的规模上看，城市综合体小规模在20万至30万平方米，大