河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页讲义资料.ppt

新华区项目定位规划报告 浙江广厦集团 报告大纲目录 二、认识项目 项目本体研究 案例解读 五、细节思考 拆迁户与整盘的思考 铁路对项目的影响 设计细节建议 +报告体系+ 环境分析 项目定位 细节思考 认识项目 分期及经济测算 一、环境分析 石家庄城市解读 房地产业发展特征 房地产板块分析 重点项目分析 城市解读 城市概况 经济指标 区域特征简述 城市概况 城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。 相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。 气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙。 城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。 经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。 经济指标 三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强。 石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程。 区域解读 区域特征简述 区域简述： 新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地 桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级 桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达 裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点 长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。 遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路 石家庄房地产行业分析 房地产行业发展现状分析 发展优势及机会分析 房地产行业发展历史分析 投资比例及价格走势 石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图 2005年—2009年是石家庄房地产市场高速发展时期。虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。 石家庄历年市区商品住宅均价图 05—09年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住宅价格的平稳。 房地产行业发展现状分析 区域和产品 石家庄环线供应量 目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。 在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。 石家庄面积段供应量 产品面积方面，120—150㎡的中等户型与60以下的小户型势均力敌。 受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品。 60-80㎡的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。 发展特征及机会分析 石家庄房地产业发展 机会分析： 1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入。 3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。 石家庄房地产业发展特征 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大； 二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善； 三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业； 四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品； 石家庄房地产板块分析 石家庄房地产住宅板块分析 石家庄房地产商业圈板块分析 重点项目分析 石家庄房地产板块分析 石家庄房地产住宅板块现状 和平东路板块 开发区板块 桥西板块 东南板块 市中心板块 内环板块 石家庄房地产板块分析 ---桥西板块 板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。 案名 总建规模 房屋类型 均价 面积范围 主力户型 金正缔景城 66万平米 高层 7300元/平米 20-69 小户型 春江花月 25万平米 高层、联排 低价6490元/平米 96-235平米 2-4室 优 盘 6万平米 高层 7100元/平米 36-74平米 小户型 西城印象 23.8万平米 高层 3900元/平方米 78—130平米 两室、三室 典型代表项目 石家庄房地产板块分析 内环板块 板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘