江苏省欣明文锦城项目商业部分定位报告（57页）教学文稿.pptVIP

价值主题;;城市基础;Viewpoint;商业模式仍属初级阶段、业态单一、缺乏档次 受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，楚州有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，楚州的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品、品牌商品、高端消费等消费倾向于外区域，如淮安市区等地。本地缺乏旗舰式商业中心。 商业同质化严重、经营模式有待优化 楚州区商厦与街铺无论从经营模式还是租金水平来看，同质化严重，差别都不是很大，不能够体现各自的优势。基于楚州商业经营规模同质化、商业中心的概念尚未形成，楚州缺乏的是一个高素质的综合性商业中心。 楚州是典型的低租金市场，商业以临街商铺为主，中高档消费极少，在商铺租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营。商铺不成规模，是楚州现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。;缺乏具有品牌影响力的核心商户 目前，城市商业缺乏有影响力的品牌商户，商场的租户组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。此外，缺乏统一的经营管理和合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面，造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。 城市商业框架雏形正逐步确定 结合对老城区的改造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的漕运广场、驸马巷、上板街等；凸现商业和旅游亮点，实施精品工程。规划建设“一镇（河下古镇）二府（漕运总督府、淮安府衙）三湖（萧湖、勺湖、月湖）” 商贸旅游休闲区，未来城市商业架构清晰，随着城市的不断发展，楚州商业将迎来新的发展机遇。; 消费偏好区域消费者休闲娱乐需求旺盛，消费能力强，消费偏好环境好、交通方便且有特色的地方； 但区域居民消费以满足基本生活为主，中高端消费人群、环境均有所欠缺。;商业市场需求分析总结;市场机会点;项目位于城市核心地段，向西可辐射至河下古镇旅游景区 周边社区众多，学校、医院、政府部门等较集中，具备良好的商业发展前景。;苏果超市成立1996年7月18日。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，楚州苏果超市总建筑面积约24160平方米，地上三层建筑面积约18050平方米，地下停车场建筑面积约6110平方米  乐天玛特楚州店位于淮安市楚州区南门大街2?号，2007年?6月30日开业，建筑面积?12085?平方米，共三层，拥有5万余种生鲜食品、日用百货、服装、电器及精品名店，餐饮娱乐与大型停车场等辅助设施，形成一站式购物中心。 ;城区商业（2）;金地广场 项目地址 翔宇大道588号 商业形态 购物中心，商业裙楼 业 态 百货、超市、KTV、影院 商业面积 约10万㎡ 开业时间 未开业 楼层设置 主体3层 年营业额 —— 停车面积 1200停车位 开发单位 淮安金地置业有限公司 ;楚州旅游（1）;河下古镇位于楚州城区西北隅，是淮安历史文化名城的核心保护区之一。这里曾诞生巾帼英雄梁红玉、大文学家吴承恩等历史名人。明清两代这里曾出过67名进士、123名举人、12名翰林，有“进士之乡”之称，文化底蕴十分深厚。;Strength——优势 项目交通便利，车行条件优越。 周边商务人群，高端、中高端住宅聚集 楚州地区向来缺乏地标性商业配套，本 项目以首发形态出现，将首先享受楚州地 区的商业升级利好 靠近旅游景点，有自然旅游散客 ;;;;定位目标;业态定位：以主题商超为旗舰商业中心，以特色餐饮、休闲生活及轻娱乐业态等为主，辅以精品文化零售及商务配套型业态。 客群定位：翔宇大道新兴区域周边社区人群、政府机关人员、商务人群、教师等外围消费客群。;“近者悦，远者来。”;最IN·最FASHION·最SHOPPING ;基本配套齐全，但供给偏同质化，特色化、个性化的供给少 供给档次两头大，中间小，尤其是中端、针对中产及小资人群的供给较少 商务类、聚会招待类供给单一，业态较单一 周边社区居民是本项目目前最大消费客群;两大分区;;步行内街 美式小镇步行街区;街转角，吉他手轻声吟唱，鼓手轻快敲打，艺术家们墙头涂鸦…… 街头艺人表演人体雕塑、杂耍、画像、小提琴等项目。他们的生动表演让每个观赏者的脸上写满陶醉，更使整个街区充满了艺术氛围。;沿翔宇大道 金融服务、大型餐饮和商务宴请;临沈坤路街铺 风情餐饮商务配套区;府前路 时尚流行情乐区;梁红玉路及超市后 风情休闲街; 一个成功的运营项目，招商前置与主力店商榷是非常重要的。以万达为例，万达所有的项目 都会切割出20%-30%的面积，作为主力店运营的地方。 好的主力店落位，