江苏苏州张家港国泰天城广场营销策划提案213p知识讲稿.ppt

1、楼梯通道设计建议 入口及其整体直上电梯、楼梯数量稀少且不便于路人寻找，建议多设计沿一层节点设计直接上二、三层的自动扶梯、楼梯或电梯。并同绿化和导视系统结合，增强视觉吸引； 自动扶梯的设计，尽量以迎合人流的自然流向作纵向安装。可考虑在外部设置台步阶梯可相应减少自动扶梯数量，增加漫步情趣感。 产品补强 2、外立面装饰 作为办公楼的裙楼，为创造建筑物外观的整体感，在后续设计施工上应注意整体性营造，视觉上整合成一栋建筑物的感觉。在整体色彩固定的情况下，应注重线条的运用，表现层次递进关系。建议在局部干挂木材、有机玻璃等轻质材料，减轻整体色彩单一的厚重感觉。营造出极具商业性的通透、时尚和舒适现场，构成样式与线条的灵巧配置，增加视觉杀伤力。 产品补强 3、内层立面 内层商场立面及顶层采用大面积落地玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅能让相对高窄的步行区空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上，减少空间的压抑感。面对中庭的楼面也是一组需要精心设计的立面，它应与大堂的地景设计相配合，共同塑造具有整体性的空间景观。 产品补强 4、商场楼面 商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。建议局部可采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔（也可半间隔），以通透效果，突显空间； 内层商场需充分重视内外透视的效果。透过各个平台，可将相邻面建筑物内的活动一览无遗，而且可以掌握很清楚的方向感。并通过连廊、交叉梯、步行梯、垂直电梯、商场通道、休憩平台多种交通手段串联，最终达到单位经营环境均好性目的。 产品补强 5、垂直立面吸引 建议在主要沿街面设置垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯等，以达到在线性空间融入活跃元素的效果，激发消费者的漫步欲望。 6、立面店招、广告 充分预留立面店招、广告位（尤其是内层商业立面），注重显示不同立面商业氛围鳞次栉比的效果。 产品补强 7、铺路路面 外部路面可选用常规硬铺面材料，便宜且易于使用，但在铺设时需注意其纹理并结合其它材料混合使用。 8、室内铺面 室内铺面设计的主要原则是不要与室外铺面有太突兀的差异。路面使用的材料包括玻化砖（建议选用浅色系）镶嵌以马赛克以强化动线的引导功能。在特殊机能的地区以有别于其他铺面的特殊材料（铝合金、不锈钢等）予以显示，如楼梯、坡道等。 产品补强 9、平面动线 遵循人流消费习惯，按中国消费习惯从左至右的全场回环原则，商场的平面规划设计宜采取纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。为避免消费者在环流空间漫步时间过长造成的疲劳和枯燥，建议在连廊走道空旷处间歇设置休憩椅，充分延长停留时间。 10、退界路面 同时要切实规划好人民中路和长安中段的退界路面，设置雕塑、灯箱等引导和隔断，避免日后造成“地摊形象”对沿街面和步行街的经营管理产生负面影响。 产品补强 11、卸货通道外街交通组织 （1）无障碍通道的规划设计； （2）自驾车和货流通道的设计； 12、CI设计：建立商场CI系统，对于内外空间所有商业街标识赋予统一形象表现 ，预留统一广告、店招安装位； 产品补强 定位结论 通过对本项目的二次定位功能和产品功能解构再造，是为了将项目的整体形象做提升，站在营销和运营的角度上，让人充分感受到这是一个能创造财富的商业运营模块。 伍、推广演绎 分层推进，整体推广。 写字楼部分：以项目为资源优势核心，塑造“都市名流企业核心”形象，达成项目品牌传播，促进项目销售。并利用实景体验展示（样扳房、标准层、大堂）引爆新老客户购买欲望；后阶段通过分阶段不同促销亮点，争取在最短时间内的尾盘去化 ； 裙楼商业部分：发售时依托“卓越区位”为资源优势，大力宣传前景预期，唤起购买者的认购热情。招商依托优势入驻客群，前期通过对张家港乃至周边不同行业商家排摸，拟定攻关名单和招商优惠措施，进行有针对性拜访和商务谈判，力争尽早引进主力店。 推广思路拟定 整体概念推广与独立形象推广效果对比 　产品优势集中 　产品跨度大，覆盖面广 　推广卖点丰富 　整体形象恢宏 　支撑后期单体推广 　卖点单一，说服力不强 　无法支撑市场高价 　容易造成市场错觉 　淡化项目整体感 　推动单体推广 　推广成本增加 YES NO 整体推广 单期推广 客户接受度 客户接受度 ?提升板块知名度 依托优势资源，提升品牌认可度 客户专属性强 提升产品形象认知度　 区域板块出击要获得成功 项目品牌形象要有效提升 商务、产业聚居效应要凸显 产品优势有效展示 推广突破点 张家港市商务箐英领地 要素：地段、品牌、功能、客户、硬件 演绎形式(五点论) 品牌 功能 硬件 推广分卖点及内涵 名企聚点 名流荟萃 城市顶尖