江苏鑫苑置业景园2009年度营销推广计划 2009-77页教学文稿.pptVIP

楼层 户型 6楼 A6 601 602 603 604 5楼 A5 501 502 503 504 4楼 A4 401 402 403 404 3楼 A3 301 302 303 304 2楼 A2 201 202 203 204 1楼 A1 101 102 103 104 15号楼（24套）销售一览表 待售■18 签约■6 小订■ 一、可售房源之洋房 花园洋房总计280套，累计签约151套，待售128套 其中，用14号楼对18号公寓的销售能形成很好的逼迫作用，在6-8月的推广中，主要将 以部分洋房的推广带动整个公寓的去化。9-10月分，洋房则集中释放。 同时，6、7、11带装修楼的去化情况较其他楼也不是很好。 ■说明—— ■存量房源统计 一、可售房源 总面积（㎡） 计划均价（元/㎡） 总计划总额 （元） 可售面积 （㎡） 计划均价（元） 可售计划总额（元） 81077 8455.96 685583658 31444 8526.71 268113897 景园 物业形态 可售套数 面积（㎡） 占总房源比例 已售套数 去化率 待售套数 占总存量比例 公寓 378 6381 39.71% 233 61.64% 145 38.36% 高层 294 8385 30.88% 216 73.47% 78 26.53% 洋房 280 16678 29.41% 152 54.29% 128 45.71% 合计 952 31444 100.00% 601 63.13% 351 36.87% 洋房： 3栋精装修，9栋毛坯，共280套 主力：117-130㎡，顶层75㎡ 大面宽、短进深； 四明格局，户户露台； 首层前庭后院＋地下室 主城稀缺产品 小户公寓： 2栋板楼，共393套 主力：35-48㎡ 方正，紧凑，精致 劣势： 缺阳台、无燃气、近高架 高层公寓： 4栋板楼，294套 主力：88㎡二房、115㎡三房 2房户型好，3房户型一般 G户型两卧北向 H户型起居室西向 卫生间仅有1个 ■户型特点分析 一、可售房源 产品类型 产品属性层面 房型层面 闹中取静 三房120–130㎡ 前庭后院 功能实用、舒适性 高品质 功能布局合理性 大露台 起居、主卧等居室舒适性高 组团景观 南北双阳台、露台 稀缺性 大面宽，方正通透 老城生活 高得房率 ■分类产品及户型卖点剖析 洋房 主诉求：古城区内洋房的稀缺性，舒适性，闹中取静，地缘情感， 品质感－升级换代生活 一、可售房源 产品类型 产品属性层面 房型层面 高层 简洁/雅致/现代品质建筑 88㎡两房、115㎡三房 270度景观视野 空间够用/实用，不浪费 高性价比产品 房型功能完善，适用 主城生活 房型面积合适/总价可控 准现房 房型功能布局合理性 地缘情结 阳台、飘窗 主诉求：古城区稀缺地利，景观视野带来的居住舒适性，功能实用总价可控， 高性价比，地缘情感。 品质感－升级换代生活。 ■分类产品及户型卖点剖析 一、可售房源 房地产E网 产品类型 产品属性层面 房型层面 公寓 低首付,低总价 小面积 住宅性质/70年产权 功能适用 品质社区、都市生活 　 主城稀缺地段 　 高性价比 准现房 　 主诉求：古城区稀缺地利，功能性（自住/投资/商务等），低总价低首付， 高性价比，交通条件及周边配套，投资价值。 ■分类产品及户型卖点剖析 一、可售房源 方案一：三类产品周期错开、分别推广 ■理由——景园产品形态较为丰富，涵盖单身公寓、花园洋房、景观高层。三类产品规划布局清晰，产品属性及客层都有较大差异，必然要求分产品类别实施针对性推广。 ■有利——利于集中火力，分产品类别作深入的、针对性的定向推广；利于企划推广主题的确定，营造鲜明的分类产品概念形象；利于形成各阶段销售高潮。 ■策略——主推某类产品的同时，其它产品作为辅推，落定签约可同步进行，只是不在同期作集中式宣传推广。同时，视客户积累及反馈情况，可随时加推未推单位（洋房）。 二、推盘策略 销售策略执行 ■策略实施—— 从目前市场情况看，短期内很难出现曾经的市场火爆局面。逆市强为固然可取（国花前期逆市飘红是正例），但销售更宜稳中求升。现在市场观望的核心是价格能不能降、能不能大降的悬念，而本案前期最大的销售抗性也是价格问题。 所以，我们建议春节前后三个月可以大力度促销手段主打小面积单身公寓，营造小户公寓销售热潮。以此为契机，定向推广花园洋房及高层产品，这样更易于实现整盘顺畅销售。 销售策略执行 ■推案策略示意—— 小户公寓 花园洋房 景观高层 暖市房源 （145套） 冲市房源 （78套） 压轴