旧改——城市更新.pptVIP

工业楼宇转让前提规定 工 改 类 型 城市更新类工改 非城市更新类工改 城市更新重建的工业楼宇可进行预售 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押 符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易 工业楼宇转让模式 转 让 模 式 整体转让 特殊分割转让 适用所有已建成工业楼宇 用地批准文件或土地使用权出让合同 约定可分割转让的 城市更新类项目改造后形成的工业楼宇 用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的,根据《管理办法》要求进行分割转让 常规分割转让 常规分割转让 常规分割转让 非城市更新类 城市更新项目 通过申请协调最大可转让比例为100% 土地合同已作约定, 按照土地合同约定,一般为50% 产业研发用房≥ 70% 补地价后,通过申请可转让 配套≤ 30% 配套办公 配套单身宿舍 小型商业服务设施 最新的城市更新送审稿提出：占地面积不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报。 特殊分割转让 非城市更新类 土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让 企 业 破 产 清 算 人民法院实施强制执行 不符合管理政策、环保要求 被有关主管部门责令停产或生效裁判文书确定停止生产 作价入股 自用建筑面积比例不低于50% 非自用部分可分割转让 产业转移后 总部和财务结算中心继续使用 自用建筑面积比例不低于50% 非自用部分可分割转让 单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇 企业自用确有富余 其自用建筑面积比例不低于50%的， 非自用部分可以分割转让 租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业 需购买工业楼宇的 已租用部分的工业楼宇可以分割转让 为满足首次公开发行股票并上市的发行条件 已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的 该部分工业楼宇可以分割转让 法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准批准的其他情形 分割转让小结 分割转让 城市更新项目 产业研发用房≥ 70% 补地价后,通过申请可转让 配套≤ 30% 小型商业服务设施 配套办公 配套单身宿舍 非城市更新类 土地合同已作约定, 按照土地合同约定 土地合同未作约定或未明确约定 自用部份≧50% 非自用部份≦ 50% 可转让 分割转让产权确定 本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间 工业楼宇 不可分割转让 以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书 可分割转让 以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 03 Chapter Three 旧改基础分享 （上） 旧改——城市更新 三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄 容积率可调 基础投资大 开发周期长 规划有弹性与前瞻性 各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大 利益方众多 谈判成本高 信息不对称 不公开 一事一议 成本结构复杂 按建面计算土地成本 返还面积多 不可销售体量大 区位条件优 溢价高 城市更新 （包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等） 城市更新分类及特点 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施 相关政府机构 市领导小组： 市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策 主管部门： 深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督 区政府及其相关职能部门： 如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体； 第一部分：拆除重建类城市更新 基本概念 拆除重建类城市更新 条件： 符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的 按实施主体分类： 1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机