专题丨拉丁美洲房地产税制的经验与教训 - 北京大学.pdfVIP

专题丨拉丁美洲房地产税制的经验与教训 满燕云何杨刘威 北大林肯中心 2015-07-10 /s/AQYgJ56_HnsKCZC96gdqlw 房地产税国际比较系列（六） 拉丁美洲房地产税制的经验与教训 满燕云 何杨 刘威 内容提要： 拉丁美洲绝大多数国家征收房地产税 ，形成了各具特色的房地产税制 度，但同时也面临着贫富差距过大、非正式住房大量存在、房地产市 场信息难以获取等一系列挑战，阻碍了其房地产税制的进一步完善。 本文对拉美国家房地产税制度及经验做了全面介绍与分析，以期为中 国房地产税改革提供参考。 关键词： 拉丁美洲房地产税 拉丁美洲（简称拉美）对土地和建筑物的课税已有两百多年的历 史。目前，在拉美 34 个国家（地区）中，除古巴、萨尔瓦多和海地 外，其他国家（地区）均开征了保有环节的房地产税 。拉美国家虽均 为发展中国家，但由于经济社会环境、财政体制及行政管理制度等方 面的不同，各国形成了各具特色的房地产税制度，同时积累了一些有 益的房地产税改革经验。很多拉美国家与中国的发展阶段相近，其在 房地产税改革中面对的各种问题同样也是中国房地产税改革正在和将 要面临的，因此，其很多经验与现实教训都值得我们借鉴。 一 房地产税在拉美国家税收收入中的位置及面临的挑战 1 房地产税的比重 很多拉美国家实行分权化的财政体制。从理论上讲，房地产税是 财政分权体制下地方政府优良的税收收入来源。但从拉美国家的实践 来看，房地产税在地方政府税收收入 中的比重并不高。拉美主要国家 房地产税收入占 GDP 的比重平均约为 0.3%，占税收收入比重的平均 值约为 1.6%。相比之下，2000-2010 年间，OECD 成员国房地产税 收入占 GDP 的比重平均约为 0.9%，占税收收入比重的平均值约为 2.9%。房地产税收入占税收收入比重最高的三个国家分别是智利 （3.33%）、巴拿马（2.21%）和巴拉圭（1.97%），占 GDP 比重最 高的三个国家分别是智利 （0.8%）、巴西 （0.45%）和阿根廷 （0.44%）。 近年来，随着拉美国家分权化财政体制的推进，房地产税的重要性日 益凸显，其在地方公共财政中的比重有所上升，特别是在一些大城市。 2 房地产税面临的挑战 对于拉美国家，由于其特殊的社会经济环境，房地产税制度在建 立和完善的过程中面临着很多特殊的挑战。 第一，贫富差距大。尽管拉美各国已经高度城市化，有着较高的 人均 GDP 水平，但其收入分配不公等现象十分严重。根据联合国儿童 基金会（UNICEF）的报告，2008 年拉丁美洲和加勒比地区基尼系数 为 0.483，为世界最高 。收入差距过大给房地产税的征管带来诸多挑 战。一方面，房地产税税率和优惠政策的设计既要保证税收收入规模， 又要确保低收入家庭税负处于合理区 间；另一方面，地方政府间巨大 的财政收入差异导致房地产税征管能力的巨大差异，如何确保贫困地 区有足够的资金和能力进行房地产税征管是拉美国家迫切需要解决的 难题。 第二，非正式住房大量存在。在拉美国家，广泛且大量存在着各 种非正式住房，特别是在较大的城市 。这些非正式住房是在城市化过 程中形成的，居民都是低收入群体。这些居民没有土地所有权，地籍 册中也没有这些非正式住房的登记信息，导致地方政府不能对其征税， 使得这些城市的房地产税收入受到严重影响。此外，非正式住房由于 缺少规划和建筑标准的约束，大大增加了日后房地产税税基评估的难 度。 第三，房地产市场信息难以获取。拉美国家的税务部门或公众都 很难获取房地产市场信息。房地产登记部门通常不愿意公开交易信息， 也不登记非正式住房的交易信息；卖房人为了避税，通常会低报交易 价格；房地产中介通常以保护客户隐私为由拒绝提供有关信息；市场 信息的不透明使得房地产交易价格失真，给房地产税的评估和征管带 来障碍。 拉美部分国家房地产税管理权划分表 资料来源：Claudia M. De Cesare. Improving the Performance of the Property Tax in Latin America[R].Lincoln Institute of Land Policy, 2012. 二 拉美国家房地产税税制状况