浅析建筑的规划一般流程及审图的要点.docVIP

浅析建筑的规划一般流程及审图的要点 　　摘要：现在人们对生活品质的要求越来越高,以及房地产经济大萧条的现状，对当地的房地产企业生存和发展造成了很大的挑战，对企业也提出了更高的要求。也要求企业不再盲目的批量式生产建筑物，而是更加深入考虑民众要什么、社会需要什么等等，为建设更好的人类居住住房及环境提供了时机。这就要求从项目的开始阶段,就应该本着以人为本的建设,适合人类居住的环境为目标，结合实际制定适合的项目定位及整体规划。项目定位及规划在整个项目中起着方向性和纲领性的作用、是基础、是指导的原则、发展前景和指导方向是整个项目的核心骨架。 　　关键词：整体定位、方案规划 　　中图分类号： TU98文献标识码： A 　　 　　 根据从事房地产业多年的工作经验，在下文中简单概述一下对项目前期的定位和方案规划的一般流程、基本原则、基本内容、和当前应用的现状等等。结合手中案例谈谈项目，整体定位和方案实施的方法和作用。 　　一、项目定位及整体规划一般流程： 　　全面、准确、客观的了解市场要求 　　客户研究，了解客户期望。 　　发展战略建议 　　项目定位 　　产品定位及创新 　　总体规划建议 　　户型平面建议 　　产品创新深入建议 　　建筑细部建议 　　物业亮点设计建议 　　确定最佳方案 　　二、项目定位及整体规划的基本原则： 　　要综合研究市场环境及竞争形式和自身的特点等为条件的市场定位为原则。 　　需求导向性的原则：满足消费者的需求。 　　经济性的原则：考虑风险和利润的对比，考虑项目的可行性。 　　三、项目定位及整体规划的内容： 　　项目经济指标（容积率、绿化率、户数、面积、车位） 　　项目整体布局及形象（整体规划图、整体效果图） 　　产品的类型及合理搭配（住宅、商业的比例） 　　空间布局及交通的组织（功能组合图、交通流线图） 　　户型面积及户型功能（户型功能图及户型指标） 　　建筑风格（整体的效果） 　　建筑材质（影响建筑的整体效果重要因素，和对整体造价有着重要影响） 　　景观流线及要求（绿化、景观图） 　　配套设置（停车位、自行车、门房等配套设置） 　　装修标准（对于小区的档次有着重要的影响） 　　社区服务（对小区的整体品质有重要的影响） 　　 　　四、当前现状： 　　现阶段国家对房产业的调控，使得房地产发展趋于理性而不是盲目的跟风，过去对与项目的整体定位和规划和项目后期的实施往往不一致，有的更是基本推翻的前期的定位和整体规划，项目的整体定位形同虚设，毫无意义。其实项目定位及规划在整个项目中起着方向性和纲领性的作用、是基础、是指导原则、是发展的前景和指导的方向，是整个项目的核心骨架。合理的项目定位及整体规划可以有效缩短工期，介绍项目周期长对项目造成的风险，节约人力财力，满足市场要求减少销售压力资金压力，是整个项目成功与否的决定性要素之一。可是过去人们对整体定位及规划不重视走过场，导致无法投入足够的人力、物力、财力，不会详细做系统的市场调研，或是在定位过程中过于理想化和主观化不切实际，在规划过程中只看效果不管功能，导致企业总的决策失误、盲目设计、建设，使得开发出来的项目区位、类型、档次和配套设施等不满足市场的需求，产品结构和功能严重不合理。随着国家的宏观调控房地产发展趋于理性回归，进入房地产稳定发展的大环境下，企业开始对项目定位及整体规划有了更高的要求。 　　五、案例：呼市万正广场项目是一个商业综合体： 　　1、首先通过了解市场，研究市场得出以下结论： 　　本案所处地块属呼市高端居住区地块，交通状况通畅、市政景观充裕、政府职能部门聚集、中高档住宅社区聚集（其中部分住宅区已成熟），属价值上升地块。因此，本案地块应定为在中高档以上，产品趋于追求高层次生活品质。本案大致分为三种物业配比：住宅、星级特色酒店、临街商业。 　　2、户型：120平米-130平米、130平米-150平米、150平米-180平米、250-300平米不同档次的户型满足不同群体的要求。 　　3、整体风格：要求现代风格的建筑，要求简洁大方，高端大气。 　　4、材质：办公楼、商业、公寓均要求石材饰面，可以石材和涂料相结合 　　5、车位数：商业要求每平米至少一个、住宅每户1.5个。 　　6、社区服务、配套设置：设有物业、门房、垃圾站、卫生服务服务中心、便民超市、活动中心、健身设施区域、自行车停放处等 　　7、装修：住宅中高档精装修、五星级酒店超五星级高档精装修，办公楼4A写字楼标准精装修、公寓中高档精装修。 　　8、整体规划、绿化：整体要求人车分离、合理的绿化景观节点分布、满足采光、卫生视距、等。 　　 　　六、小结 　　当代社会人们越来越注重住宅生活的品质，现在已经不是单纯解决“住”