河南平舆平舆项目可行性研究方案103p教学文稿.ppt

* 现场展示攻略 销售物料展示 产品价值展示 卖场氛围展示 竞争+品牌+客户策略 临时景观区：■ 体现项目景观设计的精髓 ■ 绿化层次丰富、色彩缤纷 ■ 景观空间尺度 销售中心：■ 保证销售功能的基础上，空间以体验式为主，风格以PUB为主 现场导示：■ 昭示性好，导示性强 ■ 画面设计简介，文字醒目 看房通道： ■ 绿化铺设，改变看房通道呆板化，呈现丰富的景观效果 围墙：■ 销售中心和展示区与施工区域的分割，因此围墙必须加高至3米 ■ 围墙内容以形象与卖点结合为主 道旗： ■ 销售信息公布 精神堡垒： ■ 醒目，独树一帜 模型：■ 项目模型：融合周边资源环境 ■ 分户模型 展板： ■ 项目卖点罗列 销售资料： ■ 产品楼书、产品折页、户型单页 * 销售攻略 体验式服务：■ 保安：敬礼、开车门、指引、打伞等温馨服务 ■ 保洁：日常清洁工作 ■ 销售人员：销售销讲到位 竞争+客户策略 多节点营销：■ VIP卡售卖 ■ 根据客户需求推出新房源 ■ 保证客户对产品的期望值，不流失客户 价格策略：■ 中开高走，以市场均价入市 ■ 中、 小户型：高单价，低总价 ■ 大户型：低单价，控制总价 * 第四部分　投资收益分析 * 房地产业是一个高度资金集密性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，应借助各种融资手段，争取充足自己来开发商品房项目。依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其它政策性收费标准、实际成本水平， 公司计划投入开发资金 亿元，预售收入 元。 详细构成如下表： 一.?? 成本预测 * 项目 造价（元/m2） 说 明 一、土地成本 土地方补偿费 地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线\设施拆迁 契税 —— 二、开发前期费 规划设计费 —— 地质勘查 —— 文物钻探 —— 三通一平费 场地具备道路\场地平整 前期其它费用 —— 三、基础设施建设费 供水、电工程 —— 雨水、污水、绿化、道路 —— 其它配套 —— 项目成本费用情况表 * 四、规划报批费 —— 市政配套费 —— 绿化费 —— 人防费 —— 墙改基金 —— 五、报建施工监理费 —— 施工监理费 —— 工程质监费 —— 招标管理费 —— 图纸审查费 —— 预算、招标代理费 —— 劳保基金 —— 检测费 —— 物业管理费 —— * 六、建筑安装工程费 建安费用 设备安装 桩基费用 —— 七、公共设施配套费 会所、其他公共建筑 八、财务费用 税率 10.50% 土地增值税 0.80% 九、销售费率 3.50% 十、不可预见费 2% * 二、项目收益估算情况表（１）　 经济指标 多层 商业房 地下室 售价（元/ m2） 单方造价（元） 总面积（m2） 总造价（元） 售房总收入(元） 利润（元） 税后开发利润率 * 项目估算收益表（２） 经济指标 多层 商业房 地下室 售价（元/ m2） 单方造价（元） 总面积（m2） 总造价（元） 售房总收入(元） 利润（元） 税后开发利润率 * 三、财务指标分析 本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表（1）分析可得知如下指标（所得税后）： 财务内部收益率： 财务净现值： 元 项目投资回报期： 年 经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率 %远高于同期银行的贷款利率，且项目全部投资财务净现值为 元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。 * 2、 应对措施：—— * 机会分析 1、目前平舆新区房地产发展态势较好 2、项目周边项目客户群关系的建立，有利于新开项目的销售和品牌的建立。 * 威胁分析 1、 2、 3、 4、 * 总 结 * 目标客户定位的准则 目标客户定位是整个营销推广中最重要的