徐州7号地思南烟市巷旧城改造可行性研究报告..ppt

一、徐州简介－－淮海经济圈 淮海经济区是沿海经济带和路桥经济带的结合部，由苏鲁豫皖四省20个地级市组成，土地总面积17.6万平方公里，总人口1.2亿人，2006年末GDP为13621亿元。 徐州市因特殊的区位、交通及历史优势使其成为淮海经济区的中心城市。 一、徐州简介－－有关数据 面积：11258平方公里，其中市区1038平方公里； 人口：925万，其中市区常驻189万，暂住70万； 辖属：云龙、鼓楼、泉山、贾汪、九里五区，丰、沛、铜山、帷宁四县，邳州、新沂两市。 一、徐州简介－－经济数据 全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%。人均生产总值16258元，按现行汇率折算达2084美元。 全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。 年末城市居民人均住房建筑面积25.80平方米，比上年末增加1.0平方米。 城市综合竞争力在全国200个城市中排名第36位。 二、徐州新城区－－简介 徐州市新城区位于徐州市东南方向，云龙区潘塘镇境内。北距徐州市铁路站仅5公里， 东距观音机场25公里，将成为徐州市的“前厅”与“东南大门”。 新城区的功能定位为：区域性的商务、金融中心，是徐州市行政办公中心，是城市新的经济增长极。 新城区总体建设目标：五年基本建成起步区，形成商务政务高效、现代产业集聚、公共服务设施完善的现代化城区。 二、徐州新城区－－规划 二、徐州新城区－－优势 定位优势：规划起点较高，将生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚作为其规划原则，拟建成淮海经济区水准最高的现代化新城。 交通优势：新城与老城由三条快速路连接，紧靠观音机场、京福高速、连霍高速及在建的京沪高速铁路徐州站，可实现五分钟上高速、十分钟到高铁、十五分钟到市中心、二十分钟达机场、二个小时进京入沪。 土地优势：已获得2.2万亩的开发建设用地指标，2007年将完成全部拆迁工作。 政策优势：新城区实行项目审批封闭运行，对外来投资者推行“零限制、零障碍、零距离”政策，并对部分行政性收费给予优惠。 二、徐州新城区－－现状 二、徐州新城区－－现状 二、徐州新城区－－现状 以大龙湖为中心的景观绿化工程正在进行中。 三、徐州商品住宅市场－－统计数据 三、徐州商品住宅市场－－市场调查数据（一） 徐州市市区居民人均住房建筑面积为21.09平方米，比2000年底增加了1.79平方米，拥有房屋产权的家庭已达79.8%，同比提高了1.3个百分点。 绝大多数城市居民以单元房为主，占92.0%，仍有8%的城市居民的住房比较简陋，其中普通楼房（厨卫设施不配套）占3.8%，平房占4.2%。 从家庭拥有住房的面积情况看，面积在141平方米以上的占0.8%；面积在101-140平方米的占6.6%；面积在81-100平方米的占14.2%；面积在61-80平方米的占21.4%；面积在41-60平方米的占36.0%；面积在40平方米以下的占21.0%。 从住宅的产权属性看，从单位购买的房改房，占48.7%；购买商品房占15.4%；经济适用房占10.0%；原有私房和自建房占3.6%；值得注意的是仍有22.3%在单位或市场租房居住。 三、徐州商品住宅市场－－市场调查数据（二） 从购房动机看，改善居住环境占67%，第二居所占12%，投资占2%。 影响购房因素中价格占31%、地段占14%、交通占13%、周边环境占8%，其他依次是开发商品牌、小区景观、户型面积、教育、升值空间等。 购房面积的选择中80-100平方米占37%、101-120平方米占22%、120-140平方米占12%。 徐州住宅市场近3年价格是提升的，平均增幅14.36%，其中：2003-2004年增幅8%，2004-2005年增幅16.6%，预计2006-2007年、2007-2008年平均增幅8-10%。 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 绿地世纪城 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 泉山美墅 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 苏商御景湾 三、徐州商品住宅市场－－部分楼盘 中川如意家园 三、徐州商品住宅市场－－小结 徐州虽然是地级市，但其人口及经济规模已跨入大城市的行列。目前的房地产市场发展水平落后于经济发展速度，尽管近年房价有较大幅度的提升，但总体水平跑输大市，投资风险相对较小。 目前徐州市区居住面积距2020年人均35平方米的目标还有很大的差距；41％的城市化率低于江苏全省平均值48％；淮海经济区中心城市的地位使外来人口逐渐增加，住宅市场需求呈逐年提升趋势。 目前房地产三、四线城市的总体住房结构是以房改房为主，徐州作为老工业城市，这种现象尤为突出。随着经济的发展及居民收入水平的提高，房改房的条件已不能适应