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浅谈土地增值税清算工作的现状及相关建议 　　摘要：土地增值税清算作为抑制土地投机、调节房地产业利润的重要举措，日益受到重视。本文首先阐述了在土地增值税清算工作中遇到的诸多问题，然后简析了土地增值税政策意图难以实现的原因，最后有针对性地提出改善两种政策协调配合机制的政策建议。 　　关键词：土地增值税 清算 问题与建议 　　 　　1 土地增值税清算工作遇到的问题 　　1.1 征税范围的界定问题 　　就目前的法律、法规来看，土地增值税所限定的范围只设限于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而获取收入的税收方式。而这项规定直接或间接地导致了在实际工作中，将出现一大批集体土地使用权被转让而进行开发未征收土地增值税，这样的征税范围的界定会给土地增值税清算工作造成很大的麻烦。 　　1.2 清算单位不明 　　按照国家相关部门进行审批的房地产开发的项目为单位进行清算的土地增值税，针对于要分期进行开发的项目，要按照分期项目的标准进行清算。但目前，这项规定存在两个继续面对的问题：一方面是“国家相关部门”的范围过于宽泛，到底是哪些呢？就目前的法律、法规来看，有关房地产的开发项目行政许可涉及到了国土资源、环境保护、发展改革、城乡规划、建设和统计等众多个部门，而目前的制度却仅仅凭借“国家相关部门”来解决一些问题，这存在了显而易见的不确定性，这将导致清算工作不能顺利的开展。另一方面是若以分期项目为清算的单位，这种方式存在一定的不合理性，同时并存着缺乏可操作性。据目前资料表明，房地产开发项目是否分期以及如何分期的决定权掌握在开发商的手中，这存在一定的导向性，以这种方式作为清算单位失去了一些法律判定的依据，这只会为开发商提供更大的税收筹划空间。最后我想说的是，有些开发项目虽然设计在按分期进行开发的，然而会计核算却是连续的，在清算时、尤其是后期清算时很难将开发成本按期区分，这样，无形中加大了清算的难度。 　　1.3 区分住宅类型计算的问题 　　就目前的形式来看，普通住宅和非普通住宅这两种类型几乎包揽了所有一般性的开发项目，税收人员一般选择分别计算其产生的增值额，进而凭借已经计算出的增值额再对土地增值税进行分别计算。不同房地产所进行开发的商品或产品，他们的获利潜力当然会存在很大的差异。根据近几年的相关统计数据可以明显的观察到，非普通住宅的获利能力往往要超过普通住宅很大一截。而就土地增值税的层面来正视这一现象，你会惊奇的发现非普通住宅的增值率仍高于普通住宅的增值率很多。结合最近十年来的累进税率设计的分析结果，我们很容易发现，按开发产品类型进行分类计算的土地增值税和按清算单位综合计算的土地增值税得出的应纳税款和最终税负是大相径庭的。往往会是这样的一种情况，前者的税负一定是大于等于后者的税负。开发的项目中同时含有普通住宅和非普通住宅这两种类型的投资，那就极其可能产生普通住宅的负增长值，而非普通住宅增值的严重后果；与此同时，合并计算的结果则是会产生较少的增长值、甚至有可能会产生负增长值，所以两者对应的税款和税负理所当然会有很大的差异。而且，对于所开发的商品或产品越细致的进行分类，最终所得到的税负也会相应的越高。 　　1.4 普通标准住宅政策执行难 　　纳税人对普通标准住宅高额的投资建造，然后再进行大规模的高价出售，我国的法律法规规定：增值额若没有超过所扣除项目金额的20％的纳税人，对其会实行免征土地增值税的制度。此项制度的优惠力度相当之大，实施的主要目的在于要最大限度地鼓励房地产公司去开发普通标准住宅，从而使越来越多的人可以安居乐业。但同时它在执行中也存在我们不可忽视的两个主要问题。一个是“普通标准住宅”范围的确定实在过于太宽泛。目前所实行的制度对普通标准住宅的规定太过于复杂与模糊，特别是把它和同级别的土地上住房平均交易价格放在同一平台进行相比较时，往往会造成实际认定难度过大的问题。打个比方，对于目前楼盘房价上涨过快，并且房地产开发周期较长这两者的共同作用的趋势下，不同的时间点或者时间段内，外加不同的地段住房平均交易价格相差会很大，如何选择时间点就成了迫在眉睫的问题。另一个问题是只对于边际的税负不合理。换句话说，也就是存在一个收入增加，而实际却是税后利润下降的收入增长的“禁区”现象，这就会对房地产公司根据临界点的税负效应，进行税收筹划提供了更为广阔的空间。在“增值额未超过扣除项目金额20％”优惠条件却同时在实际存在操控性的情况下，该优惠政策的实施的最后结果极大可能的与其初衷南辕北辙、背道而驰。 　　2 完善土地增值税清算工作的建议及对策 　　2.1 简化明确清算单位 　　依照我国目前的相关法律法规，房地产项目开发所走的第一步便是立项，也就是要得到政府的主管部门（省市发展和改革委员会，简称“发改委”）对要开发项目的批准文件。所以，笔者建议