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房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序 第一部分 房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念 广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。 狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。 房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。 二、房地产投资类型 1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。 间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资 三、房地产开发投资的特点 　 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大 影响投资的风险因素多 四、决定房地产开发投资的基本要素 收益 成本 对未来的预期 五、房地产开发投资应遵循的原则 遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则 六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共6大类26种） 七、房地产的三级市场架构 1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。 房地产三级市场架构（续） 2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。 主要特点： 房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。 交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。 经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。 除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。 交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。 房地产三级市场架构（续） 3、房地产三级市场—房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。 主要特点： 土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。 土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。 八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定 一、主要技术经济指标 1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。 2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。 3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。 4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。 5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。 6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。 主要技术经济指标（续） 7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。 8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。 9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。 10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。 12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高