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2015商业地产租赁及运营实务(74页).pdf
目录
租赁斱式及租金预判
商业发展及亮点规划
商业动线
营运管理之数据分析
营运管理之节能管控
营运管理之标准化工作
租赁斱式及租金预判
商业发展及亮点规划
商业动线
营运管理之数据分析
营运管理之节能管控
营运管理之标准化工作
项目租赁斱式及策略
三种斱式:固定租金、扣点分成、保底分成
计租面积(建筑面积?套内建筑面积)——影响客户接受度
物业管理费——必须要收取,合理避税
A项目地处尚无购物中心的四线城市,本地商户不理解管理费项、算费用总价;
采取策略:1、物业管理费不降,向商户说明成本主体;2、前期租金打折优惠,
将费用总价降低;
宣传推广费——建议向商户收取,保障持续推广
租赁斱式利弊分析
项目租赁斱式及策略
购物中心租赁方式对比
固定租金 扣点分成 保底分成
租金收入=租金水平* 租金收入=商户销售收 租金收入=max{保底租金,
公式表达
租赁面积 入*分成点数 分成租金}
隐性因素 面积测度单位 租赁面积 跷跷板效应
面积需求 乙方控制 甲方控制 均衡
受商户经营影响小, 既合理降低了收益风险,又
受商户经营影响大,但
租金收益 但不能分享商户增长 可部分享受商户增长收益,
能分享商户增长效益
收益 但无法保证收益最大化
租金递增 确定 不确定 部分确定
技术条件 低 高 高
管理难度 小 大 大
税务安排 简单 复杂 复杂
成本费用 低 高 高
刚开发及经营氛围未 项目成熟期及品牌商家
策略建议 品牌商户
成熟期 可优选
租金预判——餐饮
餐饮分类
分类原则 类别
业态 正餐、简餐、快餐、休闲+饮品、外卖
商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐
菜品
饮
档次 人均消费、经营历史、营业方案
客群 消费模式、性别、年龄、国籍
特性 体验性、主题性、附加功能性、会员制
租金预判——餐饮
租金预判——影院
影院合作对比分析
序号 合作模式 合作条件
1 纯租赁 租金
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