产业地产轻资产运主题研究报告.pptxVIP

项目建成后，通过后期招商和园区运营服务收费等增加收益。 利用土地、企业资产等进行银行抵押贷款、房地产信托等方式融资。 通过出售或出租物业实现产业地产收益。 通过囤地、土地储备，利用土地升值、高房价等实现丰厚回报。 产业地产轻资产运营产生背景 2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。 2014-2015年各类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势；其中，一线城市价格波动较大，均价远高于其他城市；二三线城市价格波动较平稳，呈缓步上升趋势；产业地产低价拿地，靠土地红利轻松创收的时代正在远去； 产业地产对政府政策较敏感，依赖性强，物业出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，靠传统的开发及盈利模式，资金回流速度缓慢，产业地产企业面临巨大运营压力和风险； 产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行，轻资产运营成为当下最热议题。 轻资产相关概念 “轻资产运营”：是以价值为驱动的资本战略，指企业只专注自己的核心业务，将非核心业务外包出去；具体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成，有效地实现以小博大、杠杆他人的资产。 “轻资产”是指企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。 地产行业的重资产模式是指当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。 而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。 轻资产运营特点 产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。 四大运作模式 运营（服务）输出 当前市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而陷入举步维艰的困境，这给有丰富产业运营经验的产业地产商提供了输出运营管理服务的机会，比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。 输出内容： 咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、园区委托运营、项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。 优点： 可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局； 快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现； 为重资产项目进入新的城市探路； 培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。 代表园区：亿达中国、光谷联合、联东U谷等 产业地产微笑曲线 实操案例-亿达中国 截至2015年底，通过运营服务输出，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米， 提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。 这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等； 2016年上半年，商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。 包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等； 其中以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目最具代表性，该项目是武汉市软件及信息服务产业集群的核心承载基地，亿达运用产业规划、建筑规划、区域运营、招商运营等解决方案，使得项目迅速成长。 借力REITs 房地产信托投资基金(REITs)是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证券化的重要手段。 REITs基础流程导图 模式特点： 收益主要来源于租金收入和房地产升值； 收益的大部分将用于发放分红； REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 优点： 通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会; 专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险; 投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 资产分离保证了基金稳定收益，提高了产业地产企业资金周转速度。 资产证券化是盘活地产存量的重要工具之一 代表园区：普洛斯、万通工业地产、万科产业地产、富春控股等 REITs类型 按照投资模式，可分为三大类型，其中权益型收益较高，也是目前主流的REITs模式 按照组织模式，又分为公司型及契约型两大类型 投资形式 主要特点 收益来源 利率敏感度 权益型 属于房地产权益的证券化产品，拥有并经营房地产，提